مطالب پراکنده اما کاربردی در خصوص اجاره (۲)

مطالب پراکنده اما کاربردی در خصوص اجاره (۲)

خواسته باید منجز باشد؛ بنابراین طرح خواسته به استناد دو موضوع متفاوت (تغییر شغل) و (انتقال به غیر) که هر یک از آنها دارای آثار و تبعات قانونی مربوط به خود می باشد وجاهت قانونی ندارد.

تغییر شغل از قنادی و شیرینی فروشی به ظروف یک بار مصرف، از موجبات تخلیه است. در یافت اجاره بها از سوی موجر دلیل بر تأیید تخلف مستأجر نیست (دادنامه شماره ۱۲۲۲ مورخ ۸/۱۰/۱۳۸۳ شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)؛ البته در این خصوص، رویه ی واحدی در دادگاهها وجود ندارد و ممکن است برخی شعبات، نظر دیگری داشته باشند. مثلا رأیی متفاوت با این دادنامه از شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر شده چنین است: به لحاظ مراضات {توافق و رضایت} حاصله بین موجر و مستأجر، تغییر شغل محرز نیست و در حال حاضر، مورد اجاره به صورت فروش قاب عکس اداره می شود که منافات با {شغل} خرازی نیز ندارد ( دادنامه شماره ۱۷۷۸ مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۳ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران) و در دادنامه ای دیگر از همین شعبه سوم، تغییر شغل از میوه و سبزی فروشی به قصابی و مرغ فروشی موجب تخلیه مورد اجاره دانسته شده است (دادنامه شماره ۱۶۰۶ مورخ ۲۰/۹/۱۳۸۲)

اگر قرارداد اجاره ی مغازه (تجاری) امضای دو شاهد را نداشته باشد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد و برابر قانون مذکور، اجرت المثل برابر با اجرت المسمی است (دادنامه شماره ۱۲۰۰ مورخ ۲۱/۷/۱۳۸۳ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)؛ البته استدلال دیگری نیز ممکن است این باشد که گرچه اجاره نامه ی مغازه (تجاری) که اخیرا منعقد گردیده امضای دو شاهد را ندارد اما مشمول قانون ۱۳۵۶ نیز نمی باشد و مشمول عمومات عقد اجاره مقرر در قانون مدنی می باشد، لذا می بایست برای رسیدگی به دعوای تخلیه، جلسه رسیدگی تشکیل و حکم صادر شود؛ بدیهی است حکم در این خصوص، حسب مورد، قابل واخواهی و قابل تجدیدنظرخواهی خواهد بود. البته این مطلب در خصوص اماکن مسکونی وجود ندارد؛ اماکن مسکونی، اگر اجاره نامه دارای امضای دو شاهد باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ می باشد و در غیر این صورت، طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ رسیدگی خواهد شد؛ در هر حال، شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به اجاره نامه های مشمول  قانون ۱۳۷۶ و ۱۳۶۲ را خواهد داشت اما اجاره نامه های تحت حکومت قانون ۱۳۵۶ و اختلافات مربوط به حق کسب و پیشه یا تجارت {سرقفلی} در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نکته۱: مهم ترین تفاوت قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون مصوب ۱۳۷۶ در این است که در قانون ۱۳۵۶، انقضاء موعد اجاره موجب تخلیه نمی باشد برخلاف قانون مصوب ۱۳۷۶ که مطابق آن، انقضاء موعد اجاره، موجب تخلیه است.

نکته۲: داشتن سبق تصرفات استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره جدید را نیز مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می گرداند. یعنی اگر مستأجری قبل از سال ۱۳۷۶ در ملک تجاری به عنوان مستأجر بوده باشد، و مثلا در سال ۱۳۹۰ قرارداد جدیدی بین موجر و مستأجر منعقد شود، همچنان قانون ۱۳۵۶ حاکم خواهد بود، در نتیجه، انقضای موعد، از موجبات تخلیه مورد اجاره نخواهد بود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

 ،