سایت وکیل
به این پست امتیاز دهید

مطالب پراکنده اما کاربردی در خصوص اجاره (2)

خواسته باید منجز باشد؛ بنابراین طرح خواسته به استناد دو موضوع متفاوت (تغییر شغل) و (انتقال به غیر) که هر یک از آنها دارای آثار و تبعات قانونی مربوط به خود می باشد وجاهت قانونی ندارد.

تغییر شغل از قنادی و شیرینی فروشی به ظروف یک بار مصرف، از موجبات تخلیه است. در یافت اجاره بها از سوی موجر دلیل بر تأیید تخلف مستأجر نیست (دادنامه شماره 1222 مورخ 8/10/1383 شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)؛ البته در این خصوص، رویه ی واحدی در دادگاهها وجود ندارد و ممکن است برخی شعبات، نظر دیگری داشته باشند. مثلا رأیی متفاوت با این دادنامه از شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر شده چنین است: به لحاظ مراضات {توافق و رضایت} حاصله بین موجر و مستأجر، تغییر شغل محرز نیست و در حال حاضر، مورد اجاره به صورت فروش قاب عکس اداره می شود که منافات با {شغل} خرازی نیز ندارد ( دادنامه شماره 1778 مورخ 29/10/1383 شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران) و در دادنامه ای دیگر از همین شعبه سوم، تغییر شغل از میوه و سبزی فروشی به قصابی و مرغ فروشی موجب تخلیه مورد اجاره دانسته شده است (دادنامه شماره 1606 مورخ 20/9/1382)

اگر قرارداد اجاره ی مغازه (تجاری) امضای دو شاهد را نداشته باشد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد و برابر قانون مذکور، اجرت المثل برابر با اجرت المسمی است (دادنامه شماره 1200 مورخ 21/7/1383 شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)؛ البته استدلال دیگری نیز ممکن است این باشد که گرچه اجاره نامه ی مغازه (تجاری) که اخیرا منعقد گردیده امضای دو شاهد را ندارد اما مشمول قانون 1356 نیز نمی باشد و مشمول عمومات عقد اجاره مقرر در قانون مدنی می باشد، لذا می بایست برای رسیدگی به دعوای تخلیه، جلسه رسیدگی تشکیل و حکم صادر شود؛ بدیهی است حکم در این خصوص، حسب مورد، قابل واخواهی و قابل تجدیدنظرخواهی خواهد بود. البته این مطلب در خصوص اماکن مسکونی وجود ندارد؛ اماکن مسکونی، اگر اجاره نامه دارای امضای دو شاهد باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1376 می باشد و در غیر این صورت، طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 رسیدگی خواهد شد؛ در هر حال، شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به اجاره نامه های مشمول  قانون 1376 و 1362 را خواهد داشت اما اجاره نامه های تحت حکومت قانون 1356 و اختلافات مربوط به حق کسب و پیشه یا تجارت {سرقفلی} در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نکته1: مهم ترین تفاوت قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 با قانون مصوب 1376 در این است که در قانون 1356، انقضاء موعد اجاره موجب تخلیه نمی باشد برخلاف قانون مصوب 1376 که مطابق آن، انقضاء موعد اجاره، موجب تخلیه است.

نکته2: داشتن سبق تصرفات استیجاری قبل از سال 1376، قرارداد اجاره جدید را نیز مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می گرداند. یعنی اگر مستأجری قبل از سال 1376 در ملک تجاری به عنوان مستأجر بوده باشد، و مثلا در سال 1390 قرارداد جدیدی بین موجر و مستأجر منعقد شود، همچنان قانون 1356 حاکم خواهد بود، در نتیجه، انقضای موعد، از موجبات تخلیه مورد اجاره نخواهد بود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

 ،

 


قابل توجه کاربران گرامی وب سایت وکیل سرا :

به منظور ارتقاء کیفیت مشاوره و اختصاص دادن فرصت کافی برای هر یک از موکلین گرامی ، خواهشمند است قسمت شرایط مشاوره در سایت را ملاحظه نموده در صورت لزوم با شماره های مندرج در صفحه اصلی تماس حاصل فرمایید . از پرسش هرگونه سوالات در قسمت نظرات یا دیدگاه ها خودداری نمایید لذا پاسخگو نمی باشیم و دیدگاه ها به منظور ارسال نظرات درباره محتواهای وب سایت می باشد . با تشکر مصطفی محمدی

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

میخواهید به بحث بپیوندید؟
احساس رایگان برای کمک!

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

17 + 3 =