لزوم موافقت مالک در انتقال حق کسب و پیشه

یکی از تفاوتهای قانون مدنی (در مبحث اجاره) و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مربوط به انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر به غیر می باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت همان است که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 آمده است و اغلب، در بین مردم به عنوان سرقفلی شناخته می شود. تفاوتهای سرقفلی (مذکور قانون روابط موجر و مستأجر 1376) و حق کسب یا پیشه یا تجارت (مذکور در قانون مروابط موجر و مستأجر 1356) را در جای دیگری بیان کرده ایم.

در قانون مدنی، مستأجر به سبب تملک منافع عین مستأجره و اختیار مالک نسبت به ما یملک خود، حق دارد قبل از انقضای مدت اجاره، باقیمانده ی منافع متعلق به خود تا پایان مدت اجاره را بدون موافقت مالک به غیر واگذار کند و، به این ترتیب، قراردادی که در این خصوص تنظیم می شود نیز از مصادیق قرارداد اجاره بوده از نظر شرایط، تابع عقد اجاره مستأجر با مالک است و در مواد 473 و 474 قانون مدنی تصریح شده است که مالک منافع، یعنی مستأجر نیز می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره، موجر مستأجر را از انتقال مورد اجاره به غیر منع کرده باشد.

پس از انقضای مدت اجاره، مالکیت مستأجر نسبت به منافع عین مستأجره پایان می یابد و مستأجر حق ندارد مال مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ولی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که بر مبنای حمایت از مستأجرین وضع شده، در مورد اجاره ی اماکن مسکونی و کسبی، مقررات خاصی را مغایر با قانون مدنی تصویب و در پاره ای موارد نیز برای حفظ حقوق موجر، محدودیت و ممنوعیت هایی را نسبت به مستأجر اعمال می کند. از جمله این موارد، مقررات ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است که به عنوان یک قاعده ی حقوقی، مستأجر را از انتقال مورد اجاره به غیر حتی در مدت  عقد اجاره منع کرده است. بنابراین، در قانون 1356 مستأجر حتی در مدت عقد اجاره، حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد، مگر با موافقت کتبی موجر.

آنچه در ماده 10 قانون موجر و مستأجر 1356 آمده به عنوان یک قاعده حقوقی است، لذا موافقت مالک فقط در صورتی مؤثر است که به صورت کتبی باشد، به این معنی که قانون مزبور در مورد احراز تخلف و یا عدم تخلف، فقط موافقت کتبی را دلیل اثبات دعوی قرار داده است. بنابراین باید گفت اگر مستأجر در دعوی تخلیه به علت انتقال مورد اجاره به غیر، برای اثبات موافقت مالک، به شهادت شهود استناد کند و حتی شهود هم به موافقت شفاهی موجر شهادت دهند، باز هم نمی تواند تخلف مستأجر را رفع کند. سکوت موجر بعد از انتقال مورد اجاره به غیر، حتی به مدت طولانی، نمی تواند جایگزین موافقت کتبی مالک گردد (هر چند برخی از مستأجرین، سکوت مالک به مدت طولانی را قرینه بر موافقت مالک به انتقال مورد اجاره تلقی می کنند. همچنان که در برخی از آراء صادره دادگاهها نیز چنین تفسیری از سکوت طولانی مالک و عدم اعتراض وی به انتقال، دیده شده است.)

البته تنفیذ بعدی مالک، پس از وقوع انتقال، حق تخلیه را از موجر ساقط می کند. برای اثبات تنفیذ، می توان از کلیه ادله اثبات دعوی، حتی از اوضاع و احوالی که دلالت بر تنفیذ انتقال مورد اجاره توسط مالک به غیر دارد استفاده کرد. مثلا می توان از مفاد نامه ی مالک به اداره مالیاتی بدین منظور بهره برد. یا اینکه صدور و امضای قبوض مال الاجاره توسط مالک را مستند تنفیذ وی قرار داد. گرچه طبق تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 «دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.» باید گفت این ماده اختصاص به مواردی دارد که اختلافی بین مالک و شخصی به وجود آید که قبل از بروز اختلاف، رابطه ی استیجاری و مستأجر بودن او مورد اختلاف نباشد، اما اگر پرداخت اجاره بها از جانب کسی باشد که رابطه ی استیجاری و مستأجر بودن او محل اختلاف باشد، بدیهی است دریافت وجه از او با عنوان اجاره بها، دلیل محکمی است که مالک او را به عنوان مستأجر خود پذیرفته و روابط فی مابین را تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 1356 می داند.

برای مطالعه بیشتر، به کتاب مبانی حقوقی دادخواست دکتر طیرانیان رجوع شود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی (عضو کانون وکلای دادگستری مرکز)

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

میخواهید به بحث بپیوندید؟
احساس رایگان برای کمک!

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

15 + 20 =