قانون تملک آپارتمان‌ها

قانون تملک آپارتمان‌ها

{توضیح وکیل سرا: قانون تملک آپارتمانها در اسفند ماه 1343 به تصویب رسیده و در خرداد 1376 طی اصلاحاتی که در آن صورت گرفته، دارای 15 ماده به شرح ذیل می باشد. «آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها» نیز در ادیبهشت 1347 به تصویب رسیده و در سال 1353 و 1371  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است.}

ماده 1- مالکيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سکناي يک ساختمان شامل دو قسمت است.‌ مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالکيت قسمت‌هاي مشترک.

‌ماده 2- قسمت‌هاي مشترک مذکور در اين قانون عبارت از قسمت‌هائي از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به يک يا چند آپارتمان يا محل‌پيشة مخصوص نبوده و به کلية مالکين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد به طور کلي قسمت‌هائي که براي استفادة اختصاصي تشخيص داده‌نشده است يا در اسناد مالکيت ملک اختصاصي يک يا چند نفر از مالکين تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترک محسوب مي‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

‌ماده 3- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمت‌هاي مشترک غير قابل تفکيک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به‌هر صورتي که باشد انتقال قسمت مشترک قهري خواهد بود.

‌ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنين حصه هر يک از مالکين قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب اين قانون استثناء شده باشد يا اين که قرارداد مالکين ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني کرده باشد.

تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يک از مالکان يا استفاده کنندگان را تعيين مي کند.

تبصره 2- در صورت موافقت مالکاني که داراي اکثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترک براساس نرخ معيني که به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالکن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد که تنها از يک يا چند واحد مسکوني، امکان دسترسي به آن باشد، هزينة حفظ و نگهداري آن قسمت به عهدة استفاده کننده يا استفاده کنندگان است.

‌ماده 5- انواع شرکت موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشکيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به کارهاي ساختماني ممنوعند.

‌ماده 6- چنانچه قراردادي بين مالکين يک ساختمان وجود نداشته باشد کليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌هاي مشترک به اکثريت آراء مالکيني است که بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالک باشند.

‌تبصره- نشاني مالکين براي ارسال کليه دعوتنامه‌ها و اعلام تصميمات مذکور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اين‌که مالک نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين کرده باشد.

‌ماده 7- هر گاه يک آپارتمان يا يک محل کسب داراي مالکين متعدد باشد مالکين يا قائم مقام قانوني آنها مکلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي‌اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي نمايند در صورتي که اشخاص مزبور به تکليف فوق عمل نکنند رأي اکثريت‌بقيه مالکين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين که عده حاضر کمتر از ثلث مالکين باشد که در اين صورت براي يک دفعه تجديد دعوت خواهد شد.

‌ماده 8- در هر ساختمانِ مشمولِ مقررات اين قانون در صورتي که عده مالکين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالکين مکلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالکين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد.

‌ماده 9- هر يک از مالکين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را که براي استفاده بهتر از قسمت اختصاصي‌خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچيک از مالکين حق ندارند بدون موافقت اکثريت ساير مالکين تغييراتي در محل يا شکل در يا سردر يا نماي خارجي در‌قسمت اختصاصي خود که در مرئي و منظر باشد بدهند.

‌ماده 10- هر کس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني که ساختمان روي آن بنا شده يا ‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آن که مالکيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد که در اين‌صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌هاي مشترک و ‌به طور کلي مخارجي که جنبه مشترک دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يک جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالک به ترتيبي که در آيين‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج براي آن است صرفنظر نمايد.

ماده 10 مکرر- در صورت امتناع مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک، از طرف مدير يا هيأت مديران وسيلة اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود.

هرگاه مالک يا استفاده کننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ- تهوية مطبوع- آب گرم- برق- گاز و غيره به او خودداري کنند و در صورتي که مالک و يا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفية حساب ننمايد ادارة ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامة ابلاغ شده، اجرائيه صادر خواهد کرد.

عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيأت مديران موظف مي باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائة دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمايند.

تبصره 1- در صورتي که عدم ارائة خدمات مشترک ممکن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شکايت کنند، دادگاه‌ها موظفند اين گونه شکايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهکار را از دريافت خدمات دولتي که به مجموعه ارائه مي شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.

استفادة مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزينه‌هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حکم دادگاه و نيز هزينة مربوط به استفادة مجدد خواهد بود.

تبصره 2- رونوشت مدارکِ مثبتِ سمت مدير يا هيأت مديران و صورت ريز سهم مالک يا استفاده کننده از هزينه هاي مشترک و رونوشت اظهارنامة ابلاغ شده به مالک يا استفاده کننده بايد ضميمة تقاضانامة صدور اجرائيه گردد.

تبصره 3- نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي دهد. اين رأي قطعي است.

در مواردي که طبق مادة فوق تصميم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأي خواهد داد.

تبصره 4- در صورتي که مالک يا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزينه هاي مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختي‌ها مکلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جريمه مي باشد.

‌ماده 11- دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجرا بگذارد.‌ دولت مأمور اجراي اين قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترک را که به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالک يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.

ماده 13- در صورتي که به تشخيص سه نفر از کارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي کلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالکان قسمت هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمين مسکن استيجاري مناسب براي مالک يا مالکان که از همکاري خودداري مي‌ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يک از مالکان از بنا و هزينه‌هاي انجام شده، سهم مالک يا مالکان ياد شده را به اضافة اجوري که براي مسکن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب کارشناسان ياد شده خواهد کرد.

تبصره 1- مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالکان مي توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

تبصره 2- چنانچه مالک خودداري کننده از همکاري اقدام به تخلية واحد متعلق به خود به منظور تجديدبنا نکند، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسکن مناسب براي وي توسط ساير مالکان، دستور تخلية آپارتمان ياد شده را صادر خواهد کرد.

ماده 14- مدير يا مديران مکلفند تمام بنا را به عنوان يک واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. سهم هر يک از مالکان به تناسب سطح زيربناي اختصاصي آنها وسيلة مدير يا مديران تعيين و از شرکاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده مي باشند.

ماده 15- ثبت اساسنامة موضوع اين قانون الزامي نيست.

{توضیح وکیل سرا: قانون تملک آپارتمانها در اسفند ماه 1343 به تصویب رسیده و در خرداد 1376 طی اصلاحاتی که در آن صورت گرفته، دارای 15 ماده به شرح فوق می باشد. «آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها» نیز در اردیبهشت 1347 به تصویب رسیده و در سال 1353 و 1371  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است.}