توضیحات وکیل دادگستری در خصوص اجراییه ثبتی

شما در حال مشاهده مطلب توضیحات وکیل دادگستری در خصوص اجراییه ثبتی هستید.

مطابق ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه، لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقول که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.»  همچنین به موجب ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک: « کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده، مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»

سند لازم الاجرا

 سند لازم الاجرا سندی است که دارنده آن بتواند بی آنکه به دادگستری مراجعه کند بتواند برای اجرای مدلول و مفاد آن دستور اجرا بگیرد. البته این بدان معنا نیست که همه اسناد رسمی چنین قابلیتیداشته باشند؛ برای مثال، ادعای مبتنی بر سند رسمی مالکیت به خواسته وصول اجرت المثل، موضوعی حقوقی بوده ومستلزم رسیدگی قضایی است زیرا میزان و اساس ادعا در سند مالکیت مشخص نشده بنابراین امکان تقاضای اجرا را در واحد اجرای ثبت به وجود نمی آورد.

واحد اجرای اسناد رسمی، دارای اختیارات گسترده‌ای در اجرای اسناد رسمی و عادی لازم الاجرا می باشد و تصمیمات آن به موجب مواد ۱، ۴  و ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، قابل شکایت در دادگاه محل استقرار واحد تصمیم گیرنده ثبتی است.

شکایت در کجا؟ دادگاه یا اداره ثبت؟

دستور اجرای اسناد لازم الاجرا در صورت مخالفت آن با مفاد سند رسمی یا قانون، قابل شکایت از سوی متضرر در مرجع قضایی صالح است. ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی در این خصوص مقرر نموده: « هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد، می ‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.»

این گونه دعاوی می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل استقرار واحد صادر کننده دستور مشتکی عنه مطرح گردد. طبق ماده ۴ قانون مزبور: « اقامه دعوا مانع عملیات اجرایی نیست مگر آن که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دایر بر توقیف عملیات اجرایی بدهد.»

قرار توقیف عملیات اجرایی

به موجب ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی: « در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی، ضرر جبران‌ناپذیری باشد، به درخواست مدعی بعد از گرفتن تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می دهد. ترتیب تأمین همان است که در قوانین دادرسی مدنی برای تامین خواسته مقرر است و در صورتی که موضوع سند لازم الاجرا و وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف میشود و تامین دیگر گرفته نخواهد شد.»

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه

با توجه به مفاد ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷، آنچه طبق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ قابل شکایت در مراجع قضایی می باشد، شکایت از دستور اجرای اسناد رسمی است که شاکی آن را مخالف با مفاد سند یا قانون و یا از جهات دیگر مغایر با حقوق خودش می داند لذا رسیدگی به شکایت از توقیف اموال غیرمنقول در جریان عملیات اجرایی که شخص ثالث مدعی مالکیت بر آن باشد در صلاحیت مراجع مقرر در ماده ۱۶۹ آیین‌نامه مذکور است. با وجود این، در صورت انتقال مال غیر منقول مورد بحث به دائن (طلبکار)، مدعی مالکیت می تواند برای ابطال انتقال به مراجع قضایی مراجعه کند.

*برای مطالعه در خصوص ابطال سند مراجعه شود به وبسایت وکیل سرا:ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها

یک نمونه دادنامه در خصوص توقیف عملیات اجرایی ثبتی

«در خصوص دادخواست آقای… و خانم… با وکالت آقای… به طرفیت بانک… مبنی بر صدور توقف عملیات ثبتی موضوع پرونده اجرایی ثبتی به شماره… نظر به اینکه با عنایت به توضیحات ارائه شده از طرف خواهان در دادخواست تقدیمی، ممکن است ادامه عملیات اجرایی موجبات ضرر خواهان را فراهم آورد و از طرفی نظر به اینکه ارزش ملک توقیف شده حسب نظریه کارشناس زائد بر مطالبات بانک در اجرائیه ثبتی می باشد لذا دادگاه به استناد ماده ۵ قانون اصلاحی بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ قرار توقف عملیات اجرایی در پرونده کلاسه فوق را صادر و اعلام می دارد. این قرار قطعی است.»

رعایت یک نکته شکلی در طرح دعوی اصلی در موضوع توقیف عملیات اجرایی

همانطور که در خصوص دستور موقت، دعوای اصلی همراه با دستور موقت مورد تقاضا از مرجع قضایی باید مرتبط با دستور موقت باشد، دعوای اصلی پشتیبانی کننده قرار توقیف اجرا هم باید مرتبط با آن باشد و مشخصا، دایر بر بی اعتباری و بطلان اجرائیه یا دستور اجرا باشد. در نتیجه، طرح دعوای اصلی با موضوعاتی نظیر خلع ید خوانده ( ذینفع دستور اجرا) یا الزام وی به تنظیم سند رسمی،مردود خواهد بود.

دانستنی های بیشتر در خصوص اجراییه ثبتی

۱- چنانچه در جریان عملیات اجرائی، طرفین به توافق برسند، از ادامه عملیات اجرایی خودداری و پرونده مختومه خواهد شد.

۲-  مطابق ماده ۷ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی و ۱۳۲۲: « هرگاه مدلول سند قبل از صدور حکم ابطال، اجرا شده باشد پس از قطعیت آن حکم، عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا بر می گردد.» حتی اگر سند مالکیت به نام متعهدله صادر شده باشد؛ که در این صورت باید ابطال شود.

۳- مطابق ماده ۳۴ اصلاحی مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۸۶ قانون ثبت اسناد و املاک: « در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار میتواند از طریق صدور اجراییه، وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست کند.

چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند بنا به تقاضای بستانکار { طلبکار}، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می کند.» مطابق تبصره ۱ اصلاحی این ماده: « در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.»

۴-  با توجه به این که نسبت به کل مورد اجرا می‌توان از محکمه درخواست توقیف و ابطال نمود، به طریق اولی، توقیف و ابطال قسمتی از آن نیز جایز است. مثلاً اگر مبلغ مورد اجرا ۲۰ میلیون تومان باشد، توقیف و ابطال نسبت به ۱۰ میلیون تومان از آن نیز ایرادی ندارد و چنانچه مورد اجرا وجه نقد باشد، گرفتن تامین بابت جبران خسارت احتمالی از متقاضی توقیف اجراییه، معادل کل مبلغ مورد اجرا الزامی نیست. زیرا نه تنها از مواد قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ الزام مستفاد نمی گردد، بلکه احاله ترتیب تامین در ماده ۵ آن به باب تامین خواسته در قانون آیین دادرسی مدنی، بدین معنی است که تعیین میزان خسارت برای تامین به نظر دادگاه است که می تواند حسب مورد، درصد آن را مقرر نماید. به علاوه، قید میزان ۱۲% در قسمت اخیر ماده ۶ قانون مرقوم، حاکی از عدم ضرورت اخذ تأمین معادل کل مبلغ مورد اجرا از متقاضی توقیف عملیات اجرایی است.( نظر اکثریت قضات aدادگاههای حقوقی تهران ابرازی در تاریخ ۱۴/۸/۱۳۶۶)

۵- از آنجایی که شکایت از عملیات اجرایی ثبت دایر بر اینکه مال توقیف شده متعلق به متعهد نبوده بلکه متعلق به شاکی یا ثالث است، راجع به نفس اجراییه نبوده بلکه اعتراض نسبت به نحوه عملیات اجرایی است، مطابق آیین نامه اجرای ثبت، مرجع رسیدگی به شکایت از رئیس اجرا، هیئت نظارت و شورای عالی ثبت است و قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲ که ناظر به شکایت از دستور اجرای اسناد رسمی به علت مخالفت آن با مفاد سند یا قانون است و دادگاه را مرجع شکایت دانسته منصرف از مورد است.» (نظریه‌ای که در تاریخ ۱۳۶۷/  ۳/ ۱۹ به اتفاق آراء قضات دادگاه های حقوقی تهران اعلام شده است)

وکیل سرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

وکیل امور و دعاوی ثبتی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز