وکیل ملکی خوب
به این پست امتیاز دهید

آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها

{توضیح وکیل سرا:« قانون تملک آپارتمانها» در اسفند ماه 1343 به تصویب رسیده و در خرداد 1376 نیز اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها در ادیبهشت 1347 به تصویب رسیده و در سال 1353 و 1371  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است و دارای 27 ماده به شرح ذیل می باشد.}

 

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان

فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده 1- قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود که عرفاً براي استفاده انحصاري شريک ملک معين يا قائم مقام او تخصيص ‌يافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌هاي متعلقه براي مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالکيت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌هاي وابسته‌، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

 

فصل دوم‌: قسمت‌های مشترک

ماده 3- قسمتهائي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها که به طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شرکا مي‌باشد قسمت‌هاي مشترک محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قايل شد.

تبصره- گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترک ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترک در ملکيت مشاع تمام شرکاء ملک است‌، هرچند که در قسمت‌هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت عبور نمايد.

ماده 4- قسمت‌هاي مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:

الف- زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب- تأسيسات قسمت‌هاي مشترک از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برق، کنتورها،تلفن مرکزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اطاق سرايدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزي‌،تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ- اسکلت ساختمان‌.

تبصره- جدارهاي فاضل بين قسمت‌هاي اختصاصي مشترک بين آن قسمت‌ها است‌. مشروط بر اينکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت- درها و پنجره‌ها- راهروها- پله‌ها- پاگردها- که خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث- تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌کننده روشنائي‌، تلفن و وسائل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج- بام و کليه تأسيساتي که براي استفاده عموم شرکاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح- نماي خارجي ساختمان‌.

خ- محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

 

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده 5- در صورتي که تعداد مالکين از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومي مالکين تشکيل مي‌شود.

ماده 6- زمان تشکيل مجمع عمومي مالکين اعم از عادي يا فوق‌العاده، در مواردي که توافقنامه‌اي بين مالکين تنظيم نشده است به موجب اکثريت مطلق آراي مالکيني خواهد بود که بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثريت مزبور، زمان تشکيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالکين تعيين خواهد شد.

ماده 7- در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني ‌از بين مالکين و يا اشخاصي خارج انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالکين بايد لااقل هر سال يک ‌بار تشکيل شود.

ماده 8- براي رسميت مجمع‌، حضور مالکين بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره- در صورت عدم حصول اکثريت مندرج در اين ماده جلسه براي 15 روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه ‌هم اکثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اکثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده 9- کسي که به عنوان نماينده يکي از شرکاء تعيين شده بايد قبل از تشکيل جلسه مجمع عمومي وکالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره- در صورتي که مالک قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.

ماده 10- هرگاه چند نفر مالک يک قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود يک نفر را براي شرکت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده 11- مجمع عمومي شرکاء داراي وظايف و اختيارات زير مي‌باشد:

الف- تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب- انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ- اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت- تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث- اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.

ج- تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده 12- کليه تصميمات مجمع عمومي شرکاء بايد در صورتجلسه نوشته شود و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره- تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف 10 روز به وسيله مدير يا مديران به شرکاء غايب اطلاع داده شود.

ماده 13- تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي‌کليه شرکاء الزام‌آور است‌.

 

فصل دوم‌: اختیارت و وظائف مدیر یا مدیران‌

ماده 14- مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده 15- تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت ماموريت مدير يا مديران دو سال است ولي ‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفاء،  فوت‌، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت‌، مجمع عمومي فوق العاده‌، به منظور انتخاب جانشين تشکيل خواهد شد.

تبصره 1- در صورتي که سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي ‌فوق العاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشکيل گردد.

ماده 17- تصميمات مديران با اکثريت آرا معتبر است‌.

ماده 18- مجمع عمومي يک نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت که به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده 19- مدير يا مديران‌، امين شرکاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده 20- مدير يا مديران مکلفند تمام بنا را به عنوان يک واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريک از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير تعيين و از شرکاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدير يا مديران مکلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شريک و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌ هزينه به وسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين شده از طرف شريک به او اعلام نمايند.

ماده 22- در کليه ساختمان‌هاي مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بيش از ده (10) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مکلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترک و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده 23- شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌ مستمر و هزينه‌هائي که براي حفظ و نگاهداري قسمت‌هاي مشترک بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشارکت نمايند:

در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترک پيش‌بيني نکرده باشند، سهم هريک از مالکين يا استفاده‌کنندگان از هزينه‌هاي مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌ و آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و ساير مخارج که ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينة نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزئينات قسمت‌هاي مشترک و غيره ‌به طور مساوي بين مالکين يا استفاده‌کنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يک از مالکين يا استفاده‌کنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره- چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نمايد، مستاجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي ‌مزبور را پرداخت کند و در صورتي که پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده 24- هريک از شرکاء که در مورد سهميه با ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريک مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضائي مراجعه کند.

ماده 25- هزينه‌هاي مشترک عبارتست از:

الف- هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌ حفظ و نگاهداري عادي‌ ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب- هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده 26- در صورتي که بين شرکاء توافق شده باشد که‌ هزينه‌هاي نگاهداري يک قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يک جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شرکاء باشد، فقط همين شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه‌ها تعيين تکليف خواهند نمود.

ماده 27- مدير يا مديران به ترتيبي که مجمع عمومي تصويب‌ مي‌کند به‌منظور تامين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دريافت دارند.

{توضیح وکیل سرا:« قانون تملک آپارتمانها» در اسفند ماه 1343 به تصویب رسیده و در خرداد 1376 نیز اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها در ادیبهشت 1347 به تصویب رسیده و در سال 1353 و 1371  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. این آیین نامه، دارای 27 ماده به شرح فوق می باشد.}

 

 


قابل توجه کاربران گرامی وب سایت وکیل سرا :

به منظور ارتقاء کیفیت مشاوره و اختصاص دادن فرصت کافی برای هر یک از موکلین گرامی ، خواهشمند است قسمت شرایط مشاوره در سایت را ملاحظه نموده در صورت لزوم با شماره های مندرج در صفحه اصلی تماس حاصل فرمایید . از پرسش هرگونه سوالات در قسمت نظرات یا دیدگاه ها خودداری نمایید لذا پاسخگو نمی باشیم و دیدگاه ها به منظور ارسال نظرات درباره محتواهای وب سایت می باشد . با تشکر مصطفی محمدی

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

میخواهید به بحث بپیوندید؟
احساس رایگان برای کمک!

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

5 × 5 =