مطالب پراکنده اما کاربردی در خصوص اجاره

مطالب پراکنده اما کاربردی در خصوص اجاره

تخلیه به علت انتقال به غیر

تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر: «در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد، مستأجر یا متصرف، حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

چند نکته:

دادگاه بایستی در ضمن صدور حکم به تخلیه عین مستاجره به علت انتقال به غیر، در خصوص نصف حق کسب و پیشه قانونی نیز اظهار نظر کند (دادنامه شماره ۱۷۹۶ا مورخ ۸۳/۱۲/۱۹ شعبه ۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران) در ضمن، با توجه به اینکه  تعیین میزان حق کسب و پیشه امری تخصصی است، دادگاه برای تعیین میزان حق کسب و پیشه، موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد و در صورتی که نظر کارشناسی واحد (تک نفره) مورد اعتراض واقع شود، هیئت کارشناسی (سه نفره و پنج نفره) میزان حق کسب و پیشه را تعیین خواهد کرد. مطابق ماده ۲۸ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه مزبور (نصف حق کسب و پیشه) را در صندوق دادگستری ایداع نماید وگرنه حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود. همچنین مستأجر موظف است ظرف دو ماه ازتاریخ تأدیه وجه مزبور، نسبت به تخلیه و تحویل محل اقدام نماید.

اگر قسمتی از مورد اجاره نیز به غیر انتقال داده شود از موجبات تخلیه خواهد بود (البته در صورتی که ملکی دارای دو مستاجر باشد که هر کدام سه دانگ داشته باشند ولی یکی از مستاجرین مرتکب تخلف (انتقال به غیر) شود، نمی‌توان تخلف مستاجر سه دانگ را در انتقال به غیر، به مستاجر سه دانگ دیگرتسری داد. (دادنامه شماره ۱۴۹۸شعبه ۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران مورخ ۸۳/۱۰/۱۹)

پرداخت نصف حق کسب و پیشه توسط موجر به مستأجر متخلف، صرفاً، در خصوص تخلف «انتقال به غیر» گفته شده است؛ بنابراین اگر مستاجر کسب و پیشه یا تجارت ۱۳۵۶ «تغییر شغل» دهد، محکوم به تخلیه خواهد شد و هیچ گونه حق کسب و پیشه به او تعلق نخواهد گرفت.

سوال: اگر مستاجر کسب و پیشه ای که حق انتقال به غیر ندارد، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند آیا مرتکب جرم شده است؟

جواب: خیر، صرفا تخلف است و موجب تخلیه، با پرداخت نصف حق کسب و پیشه؛  اما مستأجر مسکونی یا تجاری تحت حاکمیت قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶، که حق انتقال به غیر ندارد، اگر منافع را انتقال دهد، مرتکب جرم انتقال مال (منافع) غیر شده است که مجازات حبس (زندان) در پی خواهد داشت.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (ماده ۶ و بند ۸ ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)

دو نکته:

اگر مالک عین مستاجره، ملکیت را به ثالث منتقل کند، موجر فعلی، قائم مقام مالک قبلی می شود و رابطه استیجاری فی ما بین مالکین جدید عین مستاجره و مستاجر کماکان برقرار خواهد بود و در صورت اختلاف در پرداخت اجاره بها، مستاجر میتواند با واریز و تودیع اجاره بها به صندوق دادگستری و نگهداری قبوض آن، از خطر تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها رهایی یابد.

در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مستلزم صدور اخطار توسط دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه رسمی و ابلاغ آن به مستاجر و امتناع او از پرداخت می باشد، در غیر این صورت، صدور حکم تخلیه توسط دادگاه با ایراد مواجه می باشد.

یک نکته در خصوص اجاره نامه های فعلی (مسکونی، اداری، تجاری):

اگر اجاره نامه فاقد امضای شهود (دو شاهد) باشد، یا صرفا امضای یک شاهد را داشته باشد، قرارداد اجاره از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ خارج بوده و تحت حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ خواهد بود. در این صورت، دیگر “دستور” تخلیه صادر نمی شود، بلکه می بایست جلسه ی رسیدگی به مستأجر ابلاغ شود و نهایتا، در صورت تحقق شرایط قانونی و قراردادی، “حکم” تخلیه صادر شود. حکم صادره، در صورت غیابی بودن، قابل اعتراض (واخواهی) و در صورت حضوری بودن، قابل تجدیدنظرخواهی خواهد بود. بنابراین امضای شهود ذیل اجاره نامه های فعلی تأثیر بسیار مهمی در تسریع روند تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره دارد؛ دستور تخلیه، فوری است و معمولا در عمل، کمتر از یک ماه زمان می برد، اما حکم تخلیه زمانبر است و تا زمان قطعی شدن حکم و صدور اجرائیه، نمی توان مستأجر را از ملک استیجاری بیرون کرد.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز