نوشته‌ها

وکیل ملکی

وکیل دادگستری در پرونده های ملکی


شما در حال مشاهده مطلب وکیل دادگستری در پرونده های ملکی از وب سایت وکیل سرا هستید .

آیا می توان سند رسمی را باطل کرد؟

کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، اسناد رهنی و شرطی و ذمه ای، صورتمجلس تحدید حدود، سند انتقال اجرایی، سند مالکیت معارض، سند رسمی اجاره یا بیع و یا هر یک از عقود و قراردادها و نظایر آنها جزء اسناد رسمی بوده که در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها، ذینفع می‌تواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالح اقدام کند و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند. در نحوه طرح دعوای ابطال سند باید دقت شود و ترجیحا توسط وکیل پایه یک دادگستری متخصص یا با مشاوره وکیل تنظیم شود.


دعوای ابطال سند توسط وکیل دادگستری

بنابراین می توان گفت دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود.


موارد و دلایل بطلان سند

بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای (منتفی شدن) تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد.


ابطال سند توسط سردفتر اسناد رسمی

ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است.


مشاوره وکیل دادگستری جعل سند رسمی

ادعای جعل سند رسمی باید تا اولین جلسه دادرسی مطرح شود. اگر سندی در مرحله تجدید نظربرای اولین بار ارائه شود، موعد ادعای جعل نسبت به آن تا پایان نخستین جلسه دادرسی است.


وکیل دادگستری و ادعای جعل در تجدیدنظر

ولی اگر سندی در مرحله بدوی ارائه شده باشد در مرحله تجدیدنظر ادعای جعل آن پذیرفته نیست حتی اگر رسیدگی غیابی بوده و شخص غایب به جای واخواهی اقدام به تجدید نظر از آن حکم کرده باشد.

سوال: پس چاره چیست؟ در این صورت، تنها راه، شکایت کیفری است که در صورت حصول نتیجه از این طریق، و قطعی شدن حکم در خصوص جعلیت می بایست نسبت به اعاده دادرسی اقدام نمود.)


وکیل دادگستری و ادعای جعل در مرحله واخواهی

البته روشن است که رسیدگی به اصالت سند و حتا احراز آن در مرحله غیابی مانع از پذیرش ادعای جعل در مرحله واخواهی نیست و واخواه غایب می تواند به موجب ماده ۲۱۹ ناظر به ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن واخواهی از رای غیابی، نسبت به مستندات دعوا نیز ادعای جعل نماید.


تذکر وکیل دادگستری و بی توجهی دادگاه به ادعای جعل

دادگاه پس از ادعای جعلیت سند در موعد قانونی مبادرت به صدور قرار رسیدگی به اصالت سند می کند. در پرونده ای که اصالت و اعتبار سند و مدرک دعوا مورد تکذیب طرف مقابل واقع و درخواست رجوع به کارشناسی شده باشد، صدور حکم نهایی بدون صدور قرار رسیدگی به اصالت سند می تواند تخلف انتظامی محسوب شود. (رجوع شود به حکم شماره ۴۰۰۲ مورخ  ۱۳۲۶ دادگاه عالی انتظامی قضات)؛  همچنین بعد از صدور قرار رسیدگی به اصالت سند، عدول غیرموجه از این قرار نیز تخلف می باشد.


مشاوره وکیل کیفری و حقوقی جعل سند

از تبعات «قاعده تفوق حکم کیفری بر حقوقی» اناطه حقوقی به کیفری است یعنی هرگاه موضوعی توأمان در دادگاه حقوقی و کیفری در حال رسیدگی باشد دادگاه حقوقی باید تصمیم گیری در آن موضوع را تا صدور رای قطعی کیفری متوقف کند و سپس از حکم قطعی کیفری در همان موضوع تبعیت نماید.


 توقف اجرای سند جعلی

صرف طرح دعوای ادعای جعل نسبت به سند رسمی موجب توقف اجرای آن نمی‌شود (ماده ۹۹ قانون ثبت اسناد و املاک)؛ بنابراین اگر کسی نسبت به سند رسمی که در حال اجرا میباشد ادعای جعل داشته باشد می تواند مطابق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ به دادگاه صالح شکایت کرده و تقاضای توقف عملیات اجرایی را بنماید. مطابق ماده ۵ این قانون، چنانچه دادگاه دلایل شکایت وی را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی، ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی و پس از گرفتن تامین برابر قانون آیین دادرسی مدنی، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر میکند.


مخالفت سند رسمی با واقعیت

ادعای پرداخت دین که ضمن سند رسمی احراز شده، مخالف با مفاد و مندرجات آن نیست؛ بنابراین، با شهادت و اماره نیز قابل اثبات است و نباید آن را مشمول ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی دانست. توضیح این نکته نیز ضروری است که ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی توسط شورای نگهبان خلاف شرع اعلام و ابطال شده است؛ هرچند رویه قضایی در این خصوص قدری محتاطانه عمل می‌کند و اینگونه نیست که به راحتی با شهادت دو شاهد سند رسمی را ابطال کند. با این همه، متاسفانه در پاره ای موارد، مشاهده شده است که سند عادی و یا شهادت شهود توانسته است سند رسمی را باطل کند و خسارات جبران‌ ناپذیری را به دارنده سند رسمی وارد کند؛ اینها ناشی ازهمین نظر شورای نگهبان در خصوص ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی است.

*رجوع شود به وبسایت وکیل سرا:  تعارض سند رسمی با شهادت شهود


به موجب تبصره ذیل ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی ۱۳۱۲: « هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقدام به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد کرده، مدعی شود که اقرار یا تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا سفته بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا سفته پرداخت نگردیده است، این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود.»؛ البته صرف ادعا، اقرار یا تعهد موضوع سند را از اعتبار نمی اندازد و باید این ادعا به اثبات برسد.

 *رجوع شود به وبسایت وکیل سرا: اثبات دعاوی در دادگاهها


یک نکته در خصوص ابطال سند رسمی

اگر پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ایادی (دستهای) بعدی مطرح شود و ابطال همه اسناد بعدی مورد درخواست واقع شود. زیرا ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، سبب تعارض اسناد میشود. در دعوای ابطال سند رسمی انتقال نیازی به اینکه اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده قرار گیرد وجود ندارد.


مشاوره وکیل ملکی اجرای حکم دادگاه

پس از قطعی شدن رای ابطال سند رسمی انتقال، دادگاه  به درخواست  محکوم له یا وکیل وی، گواهی قطعیت رای صادر می کند. حکم قطعی و گواهی قطعیت بعد از واصل شدن به اداره ثبت اسناد و املاک و ملاحظه و بررسی رئیس اداره ثبت، به دفتر املاک ارجاع می شود. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی و پس از اطمینان  حاصل کردن از عدم اشکال، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می دهد.


صدور سند مالکیت جدید

در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود. اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد به تبع ابطال سند انتقال، سند مالکیت نیز باطل میشود. در مورد سند باطل شده، اداره ثبت، بخشنامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال میکند تا احیانا معامله ای در خصوص آن سند صورت نگیرد. اگر احیاناً سند مالکیت اولیه به هر نحوی به اداره ثبت ارائه شود، اداره ثبت آن را باطل می‌کند و ضمیمه پرونده ثبتی می گردد.


دقت در تنظیم دادخواست ابطال سند

 در دعوای ابطال سند انتقال باید دقت کرد که شماره سند و شماره پلاک ثبتی ملک به درستی قید گردد چون در غیر این صورت، دادخواست با ایراد مواجه بوده و احتمال رد دعوا وجود دارد.


ابطال سند ماده 147 و 148 قانون ثبت

 در مواردی که سند مالکیت به تبع رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رای هیئت مزبور اعتراض و ابطال رای هیأت را درخواست نمود و سپس دادخواست ابطال سند رسمی که بر اساس رای هیئت صادر شده است مطرح شود.

 رای شماره ۲۲۶ پرونده کلاسه  913025 شعبه ۲۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: خواهان صرفاً دعوای ابطال سند را بدون تقاضای ابطال رای هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت مطرح کرده است. طرح دعوی ابطال سند قبل از ابطال رای مزبور، قابلیت پذیرش ندارد؛ تقاضای ابطال رای مزبور نیز باید به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک طرح شود.


وکیل سرا؛

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

وکیل امور قراردادی، ملک و املاک

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  

سایت وکیل

محاسبۀ مقدار قدرالسهم آپارتمان از عرصه

محاسبۀ مقدار قدرالسهم آپارتمان از عرصه

مجتمع آپارتمانی دارای قسمتهای اشتراکی و قسمتهای اختصاصی است.

1 . قسمتهای اشتراکی، عبارت است از قسمتهایی از ساختمان که حق استفاده از آن برای مالک یک آپارتمان یا چند آپارتمان اختصاص داده نشده است و این قسمتها به همۀ آپارتمانها تعلق دارد.

  1. قسمتهای اختصاصی عبارت است از قسمتی که برای استفادۀ انحصاری شرکا تعیین و تخصیص یافته است. قسمتهای اختصاصی با مساحت و حدودی که دارند به طور مستقل مورد انتقال واقع می­شوند ولی انتقال قسمتهای اشتراکی یا مشاعات به تبع انتقال قسمت اختصاصی است و مقدار آن قدرالسهمی است که با توجه به مساحت مفروز به او تعلق پیدا خواهد کرد. در نتیجه با انتقال همۀ واحدهای یک مجموعه برای مالک یا مالکان اولیه سهمی باقی نخواهد ماند. قدرالسهم از عرصه به نسبت قسمت مفروز، غیر قابل تفکیک و محکوم به اشتراک است.
  2. وکیل ملکی

    وکیل ملکی

تعیین مقدار قدرالسهم از عرصه به نسبت آپارتمان همواره در تقسیم ماترک، در تخریب و نوسازی مجموعه­های قدیمی و در نظریه های کارشناسی ضرورت پیدا می­کند. مقدار قدرالسهم(قدرالحصه) هر آپارتمان در یک مجموعه با فرمول زیر قابل محاسبه است: مساحت آپارتمان(واحد) مورد نظر را در مساحت زمین ضرب می­کنیم؛ سپس عدد به دست آمده را بر مجموع مساحت کل آپارتمانها(کل واحدها) تقسیم می­کنیم؛ نتیجۀ حاصل، قدرالسهم شما خواهد بود.

این نوع محاسبه در حالی است که همۀ آپارتمانهای مجموعه تقریبا دارای انباری و پارکینگ معادل هم باشند. در صورتی که وضعیت یک یا چند آپارتمان به صورتی باشد که آپارتمان دارای دو واحد پارکینگ یا انباری به مرتب بزرگتر از سایرین باشد یا به فرض، چند واحد آپارتمان فاقد پارکینگ باشند و بخواهیم وجود اضافی­ها یا نبودن پارکینگ و انباری برای آپارتمانها را در محاسبه لحاظ کنیم می­توان با منظور داشتن ضریبی بر مبنای تفاوت ارزش متری آپارتمان با ارزش متری انباری یا پارکینگ، مساحت انباری یا پارکینگ یا هر دو را در این محاسبه دخالت داد.

برای مثال، اگر در زمینی به مساحت پانصد متر مربع، تعداد یازده واحد آپارتمان به شرح زیر ساخته شده باشد:

  • 6 واحد هر یک به مساحت 120 متر مربع
  • 4 واحد هر یک به مساحت 150 متر مربع
  • 1 واحد به مساحت 180 متر مربع

در نتیجه، مجموع مساحت تمام واحدها(120*6)+(150*4)+(180*1) : 1500 متر مربع

با فرض اینکه ارزش هر متر انباری معادل یک بیستم ارزش هر متر آپارتمان باشد؛  و برای مثال،  10 واحد انباری هر یک به مساحت 5 متر مربع برای واحدهای 120 متری و 150 متری، و نیز یک واحد انباری برای آپارتمان 180 متری به مساحت 30 متر مربع داشته باشیم؛ در اینصورت، لحاظ مساحت همۀ انباری­ها برای محاسبۀ قدرالسهم از عرصه چنین خواهد شد:

عدد 5 را ضرب در یک بیستم می­کنیم؛ می­شود بیست و پنج صدم متر مربع( یعنی قدرالسهم هر یک از انباری­های 5 متری از کل عرصه برابر است با بیست و پنج صدم متر مربع.) دقت شود که تعداد 10 واحد در این گروه هستند.

انباری 30 متری را ضرب در یک بیستم می­کنیم؛ می­شود یک ونیم متر مربع( یعنی قدرالسهم انباری 30 متری از کل عرصه برابر است با یک و نیم متر مبع.) دقت شود که فقط یکی از  واحدها در این قسمت جای دارد.

حالا با توجه به اینکه کلا 10 واحد با انباری 5 متری داریم، عدد 10 را در بیست و پنج صدم ضرب می­کنیم و نتیجه را با یک ونیم متر مربع که مربوط به انباری 30 متری است جمع می­کنیم، نتیجه می­شود 4 متر مربع.

این 4 متر مربع را از کل مساحت عرصه که 500 متر مربع است کسر می­کنیم؛ نتیجه می­شود 496 متر مربع

حالا برای محاسبۀ قدرالسهم واحد 120 متر، عدد 120 را در 496 ضرب کرده و نتیجه­اش را بر مجموع مساحت کل واحدها که 1500 متر مربع است تقسیم می­کنیم. برای واحدهای 150 متری هم به همین صورت(496*150) تقسیم بر 1500. همچنین در خصوص واحد 180 متری

در انتها، آن بیست و پنج صدم قدرالسهم مربوط به انباری این واحد را یا نتیجۀ حاصل از فوق جمع می­کنیم. در خصوص واحد 180 متری، با توجه به آنچه در بالا محاسبه گردید، قدرالسهم مربوط به انباری­اش یک و نیم متر مربع لحاظ می­شود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در موضوعات ملکی، ساختمانی و ثبتی

وکیل پایه یک دادگستری

توضیح انتقادی صدور اسناد مالکیت تک برگی

توضیح انتقادی صدور اسناد مالکیت تک برگی

نوع ملک؛ کاربری؛ نوع و میزان مالکیت

طلق ( با کسرۀ “ط ” و سکون “ل”) در لغت به معنی حلال، روا، خالص، و بدون شریک معنا می­شود. طلق یعنی شش دانگ متعلق به شخص واحد و فاقد هر گونه شریک است. پس ملک مشاع را نمی­توان طلق قلمداد کرد. ملکی که فقط عرصه یا اعیان است ملک طلق نیست. اگرصرفا عرصه باشد بدین معنی است که اعیان متعلق به دیگری است و اگر صرفا اعیان باشد بدین معنی است که عرصه متعلق به دیگری است. این یعنی اینکه ملک مذکور دارای شریک در شش دانگ بوده و این برخلاف مفهوم طلق است. طلق، بیان­کنندۀ کامل بودن مالکیت از نظر کمیت است لذا نوعیت و کیفیت مطرح نیست. مالک ملک طلق یعنی شش دانگ عرصه و اعیان در مالکیت اوست و کسی نمی­تواند معترض مالکیت او نسبت به کمیت شود و اجزا و متعلقات آن را از مالک ملک طلق نداند.

وکیل ملکی

وکیل ملکی

با این اوصاف، طلق بودن، مالکیت کامل است. یعنی شش دانگ عرصه و اعیان متعلق به یک نفر است و وجود شریک در عرصه و اعیان یا در یکی از آنها، منافی کامل بودن مالکیت شش دانگ برای شخص است و طلق نخواهد بود. بنابراین قید واژۀ طلق باید در ردیف “میزان مالکیت” باشد نه در ردیف” نوع ملک“؛ و ادارات ثبت واژۀ طلق را فقط باید در ردیف میزان مالکیت اسنادی قید کنند که ملک شش دانگ عرصه و اعیان تعلق به یک مالک داشته باشد. نوشتن طلق در ردیف نوع ملک، آنهم در اسناد مالکیت مشاع یا سند مالکیت عرصه یا اعیان جایگاه ندارد و اعتبار سند مالکیت را خدشه­دار می­کند و نوعی تعارض را در مفهوم حقوقی رقم می­زند. شناسۀ نوع ملک با کاربری ملک در راستای همدیگرند و هر دو برای معرفی ویژگی ملک هستند.

فایدۀ این بحث در این است که اگر بپذیریم طلق بودن ملک محرز است هر ادعایی نسبت به مالکیت علیه مالک ملک طلق محکوم به بی­حقی و فاقد ارزش است.

یا در ردیف واژۀ شناسۀ کاربری، قید لغات زمین که مفهوم عرصه و اعیان دارد و میانی جنوبی، میانی شرقی و میانی غربی که معرف موقعیت استقرار مکانی آپارتمان در یک مجموعۀ متراکم ساختمانی است ارتباط با نوعیتی که مورد استفاده از ملک را مشخص می­کند ندارد و جایگاه واژۀ میانی و جنوبی و… در مقابل ردیف شناسۀ سمت است.

[button color=”black” size=”medium” link=”http://vakilsara.ir/%d9%88%da%a9%db%8c%d9%84-%d9%85%d9%84%da%a9%db%8c/” icon=”” target=”true”]وکیل ملکی[/button]

در شناسۀ نوع و میزان مالکیت که نوع کیفیت و میزان کمیت است باید واژۀ مناسب برای نوعیت مثلا آپارتمان، مسجد، آسیاب، سردخانه، و واژۀ درست برای کمیت به مقدار سهم مالک به صورت سهم یا دانگ مشاع یا مقادیر دیگری که مبنا و مقسم شش دانگ بوده است قید گردد.

مطلب فوق اشاره ای کوتاه به واژه­ها و اصطلاحاتی است که در سند مالکیت تک­برگی قید می­شود. شایسته است با دقت و توجه بیشتر و در نظر گرفتن معانی و مفاهیم درست این واژه­ها، اسناد مالکیت جدید (تک­برگی) تکمیل گردند.

برگرفته از کتاب آموزش علم ثبت املاک”علی رستمی”

توسط: مصطفی محمدی( وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی )

وکیل دادگستری

تجمیع حدود املاک

تجمیع حدود املاک

تجمیع حدود املاک یکی از اقداماتی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک مورد عمل قرار می­گیرد. به این صورت که مالک چند پلاک یا مالکان چند پلاک بخواهند همۀ پلاک ها را به صورت یک قطعه درآورده به طوری که همۀ پلاک­ها در یک محدوده قرار گرفته و با یک حدود تعریف شوند.

تجمیع حدود املاک وقتی که به موجب تقاضای یک شخص که مالک همۀ قطعات است: این شخص با داشتن شرایط تجمیع می­تواند املاک خود را تجمیع حدود کرده و با ابطال اسناد مالکیت قطعات، ادارۀ ثبت، یک جلد سند مالکیت معادل مساحت همۀ قطعات را صادر ­می­نماید.

وکیل ملکی

وکیل ملکی

تجمیع حدود املاکی که دارای مالکان مشاع است مستلزم شرایطی در مقدار مالکیت آنهاست که بتوان آنها را تجمیع کرد.

شرایط تجمیع حدود عبارتند از:

  1. تمام قطعات مورد تجمیع باید ثبت دفتر املاک شده و سند مالکیت برای آنها صادر شده باشد.
  2. وضعیت استقرار مکانی پلاک­های مورد تجمیع به شکلی مجاور هم قرار گرفته باشند که بتوان بدون تجاوز به کوچه و معابر آنها در یک محدوده محاط کرد.
  3. سند مالکیت هر یک از پلاک­های مورد تجمیع باید با محل مطابقت داشته باشد و چنانچه پلاکی مشمول مادۀ 45 آیین ­نامۀ قانون ثبت یا مادۀ 149 قانون ثبت باشد این اقدام بدوا باید صورت پذیرفته و سند مالکیت اصلاح شده باشد.
  4. تمام پلاک­های مورد تجمیع دارای کابری یکسان باشند.
  5. هیچ یک از پلاک­ها در قید رهن و معاملات شرطی و بازداشت نباشند.
  6. تجمیع حدود باید با رعایت حق ارتفاق غیر باشد و باعث تضییع یا تعطیل حق مذکور نگردد.

موارد شش­گانۀ فوق، شرایط تجمیع برای پلاک­هایی است که مالک کل پلاک­ها یک نفر و تمامی شش دانگ همۀ قطعات تعلق به متقاضی دارد.

[button color=”black” size=”medium” link=”http://vakilsara.ir/%d9%88%da%a9%db%8c%d9%84-%d9%85%d9%84%da%a9%db%8c/” icon=”” target=”true”]وکیل ملکی [/button]

شرایط خاص در تجمیع حدود چند پلاک که دارای مالکان مشاع می­باشد عبارت است از این­ که: سهم مشاع هر مالک در همۀ قطعات مورد تجمیع باید مساوی باشد بدین معنی که اگر شخص الف یکی از مالکان مشاع است سهم مورد مالکیت او در هر سه پلاک 1 و 2 و 3 باید به یک اندازه باشد. در اینجا زیادی و کمی سهام در پلاک­های شمارۀ 1 و 2 و 3 برای هیچ یک از مالکان مطرح نیست بلکه مساوی بودن سهام در هر پلاک برای هر مالک ضرورت دارد. به همان مقدار که هر کدام از مالکان در پلاک­ها سهم مشاع دارند به همان اندازه در خصوص تجمیع، مالکیت خواهند داشت.( به بند 313 مجموعه بخشنامه­های ثبتی و نیز بخشنامۀ 5749/3 مورخ 4/8/1380 سازمان ثبت مراجعه شود)

برگرفته از کتاب آموزش علم ثبت املاک: علی رستمی

توسط: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی: “مصطفی محمدی”

وکیل

مادۀ 71 قانون دفاتر اسناد رسمی

مادۀ 71 قانون دفاتر اسناد رسمی (قسمت نخست)

” محاکم دادگستری مکلف اند در هر مورد که رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده، ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هر گونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املا کشور خواهد بود… ”

مادۀ مذکور مراتب ابطال و بی اعتباری سند رسمی مربوط به املاک را که در دفترخانۀ اسناد رسمی و ادارۀ ثبت، ثبت دفتر شده اند در دو مرحله دستور داده است.

مرحلۀ اول: توضیح و درج مفاد حکم اولیه در دفتر ثبت دفتدخانه اسناد رسمی توسط سردفتر.

مرحلۀ دوم: قید بی اعتباری ثبت سند رسمی در دفتر املاک و اقدام برای قید مراتب در سند مالکیت.

وکیل شرکت

وکیل شرکت

اقدام ادارۀ ثبت که با استناد به حکم نهایی صورت می گیرد بدین صورت است: با دریافت حکم ابطال سند رسمی از مراجع قضایی سازمان ثبت اسناد و املاک از طریق ادارۀ کل امور املاک و ادارۀ کل امور اسناد، رونوشت حکم را به دفترخانۀ تنظیم کنندۀ سند رسمی و ادارۀ ثبت مربوطه ابلاغ می کند. با استناد به حکم اولیه، دفترخانۀ اسناد رسمی  با توضیح مراتب در ملاحظات ثبت سند به وظیفۀ قانونی خود عمل می کند. ادارۀ ثبت در این مرحله که حکم اولیه را دریافت می کند با اثر گذاشتن بر روی پروندۀ ملک و ضبط و بایگانی رونوشت حکم و ضمائم آن برای جلوگیری از تضییع حق، هر گونه اقدام را در خصوص ملک متوقف می سازد و در پاسخ استعلامات، مراتب ابطال سند را با استناد به حکم دادگاه اعلام می دارد.

در مرحلۀ بعد، ادارۀ ثبت با وصول حکم نهایی چنانچه در تأیید حکم اولیه و ابطال سند مورد حکم باشد موضوع بی اعتباری سند را در حاشیۀ دفتر املاک توضیح داده و برای تسلیم سند مالکیت و قید مفاد حکم و بی اعتباری سند، حسب مورد به معامل یا متعامل اخطار خواهد کرد. اگر مورد معامله سند رسمی انتقال شش دانگ مورد ثبت بوده باشد، سند مالکیت در ید خریدار ( متعامل ) خواهد بود و اگر مورد معامله سهم مشاع یا قطعه ای مفروز از مورد ثبت بوده باشد، سند مالکیت در ید فروشنده ( معامل ) خواهد بود. ادامۀ این مطلب را در قسمت دوم ملاحظه بفرمایید.

منبع : وکیل سرا www.Vakilsara.ir

وکیل

اسناد مالکیت تک برگی – قسمت پنجم

اسناد مالکیت تک برگی – قسمت پنجم

دستورالعمل صدور سند مالکیت جدید

ماده 11-  متصدی تحریر سند مکلف است کلیۀ اقلام اطلاعاتی مندرج در سند مالکیت را دقیقا در بانک اطلاعات املاک درج و سپس در سند منعکس نماید.

ماده 12-  در کادر مربوط به مشخصات ملک “مندرج در سند مالکیت” رعایت نکات ذیل ضروری است:

  1. در ردیف اول، چنانچه ثبت شهرستان مربوط فاقد ناحیه بندی است، در مقابل کلمۀ “ناحیه” خط تیره گذاشته خواهد داشت.
  2. در ردیف چهارم، چنانچه ملک دارای سمت و طبقه باشد و، نیز چنانچه، مجتمع دارای چندین بلوک و برای بلوک های آن شماره تعیین شده باشد شماره بلوک، سمت و طبقه در محل پیش بینی شده درج می شود و، در غیر این صورت، با خط تیره مشخص گردد.
وکیل

وکیل

  1. در ردیف پنجم، تاریخ ثبت، شماره دفتر املاک، شماره صفحه و شماره ثبت ملک، “پس از انجام گواهی های لازم و اخذ اطلاعات از دفتر املاک” و تایید پیش سند، در قسمت پیش بینی شده درج می گردد.
  2. در ردیف ششم، نرم افزار مربوط در خصوص کاربری ملک تعداد 125 وضعیت را پیش بینی کرده است. لذا در مقابل عبارت کاربری یکی از حالات خانه، آپارتمان، زمین، زمین محصور و … درج و در مقابل عبارت وضعیت خاص، یکی از حالات عرصه، اعیان، عرصه و اعیان درج می شود. در انتهای سطر، بهای ملک مطابق با برگ ارزیابی یا سند انتقال قید می گردد.
  3. در ردیف هفتم، مقابل عبارت ” نوع و میزان مالکیت ” چنانچه مالکیت مورد نظر مشاعی است میزان سهم مالک از کل سهام درج و گرنه عبارت شش دانگ قید خواهد شد. همچنین در قسمت شماره سریال، پس از وارد کردن شماره سریال چاپی سند و انتخاب یکی از حالات ” اصلی، المثنی، تعویضی ” شماره سریال به همراه نوع سند از بانک اطلاعات املاک فراخوان و در سند درج می گردد.
  4. در ردیف هشتم، درج دقیق نشانی ملک و کد پستی محل وقوع ملک الزامی است.

(( ادامه در قسمت ششم ))

منبع : www.Vakilsara.ir

وکیل

تفکیک یک واحد آپارتمان از یک مجموعه

تفکیک یک واحد آپارتمان از یک مجموعه

در صورت خودداری مالک از انتقال یک واحد آپارتمان از یک مجموعه به خریدار، خریدار مجبور است دادخواست الزام به انتقال و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان و یک انباری و یک باب پارکینگ را از یک مجموعۀ آپارتمانی تقدیم دادگاه کند. دادگاه، حکم به الزام مالک به انتقال و تنظیم سند رسمی مورد درخواست را صادر می کند. سپس، حکم قطعیت پیدا میکند و دفترخانۀ اسناد رسمی و واحد ثبتی اجرای مفاد حکم را با این استدلال که ملک تفکیک نشده و صورتمجلس در اختیار نیست و شمارۀ آپارتمان و ضمائم آن معلوم نشده است انتقال رسمی مورد حکم را عملا ممکن نمی دانند.

خریدار در این مرحله، دادخواست دیگری به طرفیت واحد ثبتی و به خواستۀ تفکیک آپارتمان و انباری و پارکینگ مورد معاملۀ مبایعه نامۀ عادی را که در حکم دادگاه اول نیز مشخص شده است به دادگاه تقدیم میکند و متعاقبا حکم به تفکیک قطعات مورد درخواست از کل مجموعۀ ساختمانی صادر و به قطعیت می رسد. محکوم له، جهت تفکیک آپارتمان و انباری و پارکینگ مورد حکم دادگاه دوم، به واحد ثبتی مراجعه و تقاضای دفترخانۀ اسناد رسمی را جهت تفکیک قطعات مورد حکم تسلیم می نماید تا پس از اقدام ادارۀ ثبت و تنظیم صورتمجلس تفکیکی و ارسال آن به دفترخانه، انتقال رسمی قطعات آپارتمان و انباری و پارکینگ به خریدار مبایعه نامۀ عادی فراهم گردد.

وکیل

وکیل

واحد ثبتی اقدام به تفکیک ملک را مستلزم ارائۀ گواهی پایان کار ساختمان اعلام و عملا اجرای مفاد احکام دادگاه با مشکل روبرو خواهد شد. به نظر می رسد که ادارۀ ثبت با استناد به حکم دادگاه دوم می تواند یک واحد آپارتمان و انباری و پارکینگ مورد حکم را از کل مجموعۀ آپارتمانی با اخذ هزینه های مقرر فقط نسبت به مورد تفکیک به علاوه سهمی که این قطعات از مشاعات و مشترکات دارند و توسط کارشناس نقشه بردار ثبت قابل محاسبه است صورتمجلس تفکیکی را نسبت به مورد حکم تنظیم و نسخۀ ثانی را به منظور تنظیم سند رسمی به خریدار(محکوم له) در اجرای مفاد حکم اول به دفترخانه ارسال دارد. اقدام بدین نحو، ممکن و با عدالت سازگارتر و تامین کنندۀ حقوق محکوم له خواهد بود ( بخشنامۀ شمارۀ 1.40485 مورخ 85.8.16 با کد 757 ناظر بر مورد است )

برگرفته از کتاب آموزش علم ثبت املاک “علی رستمی”

منبع وکیل سرا www.vakilsara.ir

وکیل

اسناد مالکیت تک برگی – قسمت چهارم

اسناد مالکیت تک برگی – قسمت چهارم

دستورالعمل نحوۀ صدور سند مالکیت جدید

ماده 7-  به هنگام صدور سند، کلیۀ اقلام اطلاعاتی به وسیلۀ سیستم چاپ خواهد شد و هرگونه دست نوشته به منظور توضیح یا رفع اشتباهات احتمالی ممنوع بوده و باعث مخدوش گردیدن سند خواهد شد.

تبصره: چنانچه سند در حین صدور ناقص یا ناخوانا چاپ شود به نحوی که قابل استفاده نباشد، ضمن تنظیم صورتجلسه توسط متصدی صدور و تایید مسئول امور مالی و مسئول دفتر املاک و رئیس واحد ثبتی، سند مذکور به مهر ابطال ممهور و اوراق باطله هر سه ماه یک بار از طریق استان به اداره کل امور املاک فرستاده شود.

ماده 8-  در صورتی که سند تک برگ بعد از صدور و تسلیم به مالک، مفقود گردد یا اینکه به دلیل ریختن جوهر یا سوختگی یا پاره شدن یا جهات دیگر، قابل استفاده نباشد، مطابق ماده 120 آیین نامۀ قانون ثبت، سند المثنی صادر و موضوع در قسمت شماره سریال درج و سند جدید به مهر المثنی ممهور می گردد.

وکیل

وکیل

تبصره: در موارد مذکور در تبصرۀ 5 مادۀ 120 آیین نامۀ قانون ثبت و نیز در مواردی که به لحاظ پر شدن قسمت نقل و انتقالات سند تک برگ، امکان درج انتقال جدید وجود نداشته باشد، سند مالکیت تعویض می گردد.

ماده 9- اسناد جدید که از طریق پست ارسال می گردد در صورت گواهی مامور پست مبنی بر عدم شناسایی آدرس اعلام شده یا عدم دسترسی به مالک، سند به واحد ثبتی مربوط اعاده و تا مراجعۀ مالک یا نمایندۀ قانونی یا قائم مقام وی تحت نظر رئییس اداره نگهداری می شود.

ماده 10- در صورت وقوع بیع، سردفتر مکلف است ضمن درج معامله در سند، آن را به همراه خلاصه معامله و درخواست خریدار و رسید هزینه های مربوط، جهت ثبت در سوابق و صدور سند جدید، به واحد ثبتی ارسال و رسید مدارک را به متقاضی تحویل نماید.

تبصره: در رابطه با انتقال قسمتی از ملک، تعویض سند فروشنده ضرورت ندارد، مگر اینکه به لحاظ پر شدن قسمت نقل و انتقالت سند، امکان درج انتقال جدید وجود نداشته باشد.

(( ادامه در قسمت پنجم))

منبع وکیل سرا www.vakilsara.ir

خبر حقوق و وکالت | وکیل پایه یک دادگستری

تعارض در املاک و ملک

تعارض در املاک و ملک

1 شرط تحقق تعارض، عدم یقین به مالکیت مورد اختلاف است. بدین معنی یک ملک مستند به دو جلد اسناد مالکیت شش دانگ به دو مالک تعلق پیدا می کند بایستی در مالکیت هر دو مالک شک ایجاد شود و یقین به مالکیت هیچ یک از این دو مالک نباشد. با حصول یقین به مالکیت یک طرف، معارض بودن تحقق پیدا نمی کند.

2 تعارض مستلزم تداخل است. در تعارض باید محدوده دو ملک معارض در همدیگر تداخل پیدا کنند یعنی تعاریف حدود آنها برای همدیگر مزاحمت ایجاد کنند به طوری که نتوان بدون تداخل حدود هر دو ملک را بر روی صفحه ترسیم کرد. در تعارض کلی، با پیاده کردن حدود یک ملک مکانی برای ملک دیگر باقی نخواهد ماند. در تعارض جزئی محدوده املاک مورد اختلاف فقط قسمتی از آنها در صفحه بر روی یکدیگر قرار می گیرد.

3 تعارض عدم وجود محل مکانی برای مجموع مساحت دو پلاک است. اسناد مالکیت دو پلاک زمانی معارض خواهند بود که محل مکانی برای مجموع مساحت دو پلاک موجود نباشد و با پیاده کردن و مشخص کردن رئوس ملک اول دیگر جایی برای ملک دوم موجود نباشد یا به عکس با پیاده کردن و مشخص کردن رئوس ملک دوم دیگر جایی برای ملک اول موجود نباشد؛ این حالت تعارض کلی است.

4 وجوه اشتراک در اسناد مالکیت معارض نسبت به حدود و مکان وجود داشته باشد. حدود هر دو ملک با توجه به مشخصاتی که دارا هستند مکان واحدی را معرفی کند یا حدود آنها طوری باشد که هر دو ملک را در مکانی قرار دهد. مثلا در تعریف حدود حداقل یکی از حدود در هر دو ملک یکی باشد و یقین به این امر حاصل شود. اما اگر تعاریف حدود در اسناد مالکیت کاملا متفاوت و در هیچ یک از ابعاد وجوه اشتراک نباشد و محدوده هر ملک به طور مستقل و بدون تداخل و انطباق بر همدیگر دو محل متفاوت را معرفی نمایند و دلیل موثق برا استقرار هر دو ملک در یک محل وجود نداشته باشد تعارض مصداق پیدا نخواهد کرد.

منبع وکیل سرا www.vakilsara.ir | کپی برداری بدون ذکر منبع ممنوع می باشد

Call Now Button