شما در حال مطالعه مطلب ۸ نکته و اشتباه خطرناک در عقد قراردادها از وب سایت وکیل سرا می باشید.
درج وجه التزام در قرارداد
خسارت عدم انجام تعهدات چه از طرف فروشنده و چه از طرف خریدار می بایست در قرارداد درج شود. برای مثال اگر ملکی توسط شخصی خریداری شود و در قرارداد، روزانه مبلغ ۲۰۰ هزار تومان وجه التزام بابت عدم تحویل ملک، نوشته شود، اگر فروشنده ملک را به خریدار در موعد مقرر تحویل ندهد، بابت هر روز تاخیر، خریدار صرفاً می‌تواند همان مبلغ ۲۰۰ هزار تومان را مطالبه کند ولو اینکه بابت این تاخیر، نفع یا سود چند برابر بیشتر را از دست داده یا خسارت گزافی متحمل شده باشد.
احتیاط در خصوص تعویض چک یا سفته بابت قرارداد
اگر در معامله بابت ثمن یا همان مبلغ قرارداد چک دریافت می‌کنید و بابت وصول یا پاس نشدن چک‌ها، حق فسخ مقرر می‌کنید در صورتی که ناچار شدید این چک‌ها را با چک یا سفته جدید تعویض کنید، آگاه باشید که با تعویض چک‌ها، حق فسخ مندرج در قرارداد که بابت پاس نشدن چک‌های سابق بوده از بین خواهد رفت؛ بنابراین، در این وضعیت، حتماً قرارداد متمم جدیدی را تنظیم کنید با درج این مطلب که حق فسخ مندرج در قرارداد اصلی بابت عدم وصول اقساط کماکان باقی است. بدیهی است که باید شماره و مشخصات چک‌های جدید هم جایگزین مشخصات چک‌های سابق شود.
مشاوره با وکیل دادگستری در دعوای الزام به تنظیم رسمی
اثر فسخ نسبت به شخص ثالث
اگرشخصی ملک خود را بفروشد و به هر دلیلی آن معامله فسخ شود مثلاً فروشنده شرط کرده باشد که اگر خریدار هر کدام از اقساط را نپردازد، حق فسخ دارد؛ اگر بعد از امضای قرارداد، خریدار، ملک را به نفر سوم بفروشد، معامله بین خریدار و شخص سوم ابطال می‌شود و فروشنده می تواند ملک را تصرف کند حتی اگر در تصرف نفر سوم باشد، و حتی اگر نفر سوم آگاه به حق فسخ نبوده باشد.
بررسی دقیق سند مالکیت
در هنگام خرید ملک، حتماً سند مالکیت را بررسی کنید که در توقیف نباشد (مهر توقیف نداشته باشد)؛ در این خصوص، برای استعلام می توان با مراجعه به www.ssaa.ir و وارد کردن مشخصات دقیق مالک و ملک، سوابق بازداشتی ملک را متوجه شد.
همچنین، می توان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام بند (ز) ظرف ۲۴ ساعت از بازداشت بودن یا نبودن ملک مورد نظر مطلع شد.
اطلاع از ممنوع المعامله بودن
در خصوص ممنوع المعامله بودن شخص نیز، اگرچه در مرحله تنظیم مبایعه نامه عادی، معمولا، امکان اطلاع وجود ندارد اما امکان اطلاع از ممنوع المعاملگی از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد، البته با داشتن کد ملی و تاریخ تولد.
کسر مساحت یا اضافه مساحت ملک
اگر ملکی معامله شود و در زمان تحویل خریدار یا فروشنده متوجه شوند که مساحت ملک از آنچه در قرارداد نوشته شده بیشتر یا کمتر است، معمولا دو حالت وجود دارد:
۱- اگر ملک بدون تعیین مساحت مشخص به صورت حدی به حدی معامله شده، که در این صورت هیچ کدام از طرفین حق فسخ نخواهند داشت؛ حق خسارت گرفتن نیز نخواهند داشت.
۲- اگر ملک با مساحت مشخص مثلاً ۲۰۰ متر و هر متر فرضا ۲۰ میلیون تومان معامله شده باشد، خریدار حق فسخ معامله یا گرفتن اختلاف قیمت متراژ را خواهد داشت، همینطور اگر افزایش مساحت داشت فروشنده حق گرفتن اختلاف قیمت را دارد.
۳- اگر ملک به شرط مساحت مشخص معامله شده باشد مثلاً ۲۰۰ متر به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان، یعنی قیمت هر متر مشخص نشده باشد، در این حالت، اگر ملک کسری مساحت داشته باشد خریدار حق فسخ دارد و در صورتی که ملک افزایش مساحت داشته باشد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
خرید ملک در شمال
در هنگام خرید ملک در شمال کشور، لازم است از اداره کل اموال و املاک بنیاد مستضعفان استعلام گرفته شود تا مشخص شود که سند ملک به نام بنیاد علوی نباشد. زیرا اگر یک چنین ملکی خریداری شود، مطابق آیین نامه مبادلاتی هیئت امنای واگذاری این املاک، برای گرفتن سند می بایست علاوه بر مبلغی که بابت خرید به فروشنده پرداخت شده است، بابت هر ملک خریداری شده اعم از مسکونی، تجاری، زراعی، داخل یا خارج شهر، حداکثر تا ۲۵ درصد کمتر از ارزش روز آن ملک به بنیاد علوی پرداخت شود.
اگرچه خریدار می‌تواند به دلیل مال غیر بودن ملک، دادخواست اعلام بطلان معامله را از طریق دادگاه پیگیری کرده و همچنین مبلغ پرداخت شده را طبق رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ به نرخ روز مطالبه کند اما برای پیگیری این مراحل وقت و هزینه قابل توجهی صرف خواهد شد.
ثبت نشدن چک صیادی
اگر معامله‌ای می‌کنید و چک دریافت می‌کنید حتماً در قرارداد قید شود که: اگر خریدار ظرف مثلاً ۲۴ ساعت چک را به نام شما ثبت نکند، حق فسخ معامله را دارید. زیرا اگر خریدار چک را در سامانه ثبت نکند فروشنده فقط می‌تواند دادخواست مطالبه وجه را از طریق دادگاه پیگیری کند یعنی نمی‌تواند خریدار را ملزم به ثبت چک یا فسخ معامله کند. در ضمن، چک صیادی (رنگ بنفش) که در سامانه ثبت نشده باشد، ارزش و اعتبارو مزیت های چک را ندارد و صرفا یک سند عادی است؛ البته نه اینکه قابل مطالبه نباشد.
وکیل سرا؛
مصطفی محمدی وکیل پایه یک دادگستری– مشاور حقوقی
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
