وکیل دادگستری در پرونده های ملکی

شما در حال مشاهده مطلب وکیل دادگستری در پرونده های ملکی از وب سایت وکیل سرا هستید .

آیا می توان سند رسمی را باطل کرد؟

کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، اسناد رهنی و شرطی و ذمه ای، صورتمجلس تحدید حدود، سند انتقال اجرایی، سند مالکیت معارض، سند رسمی اجاره یا بیع و یا هر یک از عقود و قراردادها و نظایر آنها جزء اسناد رسمی بوده که در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها، ذینفع می‌تواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالح اقدام کند و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند. در نحوه طرح دعوای ابطال سند باید دقت شود و ترجیحا توسط وکیل پایه یک دادگستری متخصص یا با مشاوره وکیل تنظیم شود.

دعوای ابطال سند توسط وکیل دادگستری

بنابراین می توان گفت دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود.

موارد و دلایل بطلان سند

بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای (منتفی شدن) تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد.

ابطال سند توسط سردفتر اسناد رسمی

ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است.

مشاوره وکیل دادگستری جعل سند رسمی

ادعای جعل سند رسمی باید تا اولین جلسه دادرسی مطرح شود. اگر سندی در مرحله تجدید نظربرای اولین بار ارائه شود، موعد ادعای جعل نسبت به آن تا پایان نخستین جلسه دادرسی است.

وکیل دادگستری و ادعای جعل در تجدیدنظر

ولی اگر سندی در مرحله بدوی ارائه شده باشد در مرحله تجدیدنظر ادعای جعل آن پذیرفته نیست حتی اگر رسیدگی غیابی بوده و شخص غایب به جای واخواهی اقدام به تجدید نظر از آن حکم کرده باشد.

سوال: پس چاره چیست؟ در این صورت، تنها راه، شکایت کیفری است که در صورت حصول نتیجه از این طریق، و قطعی شدن حکم در خصوص جعلیت می بایست نسبت به اعاده دادرسی اقدام نمود.)

وکیل دادگستری و ادعای جعل در مرحله واخواهی

البته روشن است که رسیدگی به اصالت سند و حتا احراز آن در مرحله غیابی مانع از پذیرش ادعای جعل در مرحله واخواهی نیست و واخواه غایب می تواند به موجب ماده ۲۱۹ ناظر به ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن واخواهی از رای غیابی، نسبت به مستندات دعوا نیز ادعای جعل نماید.

تذکر وکیل دادگستری و بی توجهی دادگاه به ادعای جعل

دادگاه پس از ادعای جعلیت سند در موعد قانونی مبادرت به صدور قرار رسیدگی به اصالت سند می کند. در پرونده ای که اصالت و اعتبار سند و مدرک دعوا مورد تکذیب طرف مقابل واقع و درخواست رجوع به کارشناسی شده باشد، صدور حکم نهایی بدون صدور قرار رسیدگی به اصالت سند می تواند تخلف انتظامی محسوب شود. (رجوع شود به حکم شماره ۴۰۰۲ مورخ  ۱۳۲۶ دادگاه عالی انتظامی قضات)؛  همچنین بعد از صدور قرار رسیدگی به اصالت سند، عدول غیرموجه از این قرار نیز تخلف می باشد.

مشاوره وکیل کیفری و حقوقی جعل سند

از تبعات «قاعده تفوق حکم کیفری بر حقوقی» اناطه حقوقی به کیفری است یعنی هرگاه موضوعی توأمان در دادگاه حقوقی و کیفری در حال رسیدگی باشد دادگاه حقوقی باید تصمیم گیری در آن موضوع را تا صدور رای قطعی کیفری متوقف کند و سپس از حکم قطعی کیفری در همان موضوع تبعیت نماید.

 توقف اجرای سند جعلی

صرف طرح دعوای ادعای جعل نسبت به سند رسمی موجب توقف اجرای آن نمی‌شود (ماده ۹۹ قانون ثبت اسناد و املاک)؛ بنابراین اگر کسی نسبت به سند رسمی که در حال اجرا میباشد ادعای جعل داشته باشد می تواند مطابق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ به دادگاه صالح شکایت کرده و تقاضای توقف عملیات اجرایی را بنماید. مطابق ماده ۵ این قانون، چنانچه دادگاه دلایل شکایت وی را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی، ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی و پس از گرفتن تامین برابر قانون آیین دادرسی مدنی، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر میکند.

مخالفت سند رسمی با واقعیت

ادعای پرداخت دین که ضمن سند رسمی احراز شده، مخالف با مفاد و مندرجات آن نیست؛ بنابراین، با شهادت و اماره نیز قابل اثبات است و نباید آن را مشمول ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی دانست. توضیح این نکته نیز ضروری است که ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی توسط شورای نگهبان خلاف شرع اعلام و ابطال شده است؛ هرچند رویه قضایی در این خصوص قدری محتاطانه عمل می‌کند و اینگونه نیست که به راحتی با شهادت دو شاهد سند رسمی را ابطال کند. با این همه، متاسفانه در پاره ای موارد، مشاهده شده است که سند عادی و یا شهادت شهود توانسته است سند رسمی را باطل کند و خسارات جبران‌ ناپذیری را به دارنده سند رسمی وارد کند؛ اینها ناشی ازهمین نظر شورای نگهبان در خصوص ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی است.

*رجوع شود به وبسایت وکیل سرا:  تعارض سند رسمی با شهادت شهود

به موجب تبصره ذیل ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی ۱۳۱۲: « هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقدام به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد کرده، مدعی شود که اقرار یا تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا سفته بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا سفته پرداخت نگردیده است، این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود.»؛ البته صرف ادعا، اقرار یا تعهد موضوع سند را از اعتبار نمی اندازد و باید این ادعا به اثبات برسد.

 *رجوع شود به وبسایت وکیل سرا: اثبات دعاوی در دادگاهها

یک نکته در خصوص ابطال سند رسمی

اگر پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ایادی (دستهای) بعدی مطرح شود و ابطال همه اسناد بعدی مورد درخواست واقع شود. زیرا ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، سبب تعارض اسناد میشود. در دعوای ابطال سند رسمی انتقال نیازی به اینکه اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده قرار گیرد وجود ندارد.

مشاوره وکیل ملکی اجرای حکم دادگاه

پس از قطعی شدن رای ابطال سند رسمی انتقال، دادگاه  به درخواست  محکوم له یا وکیل وی، گواهی قطعیت رای صادر می کند. حکم قطعی و گواهی قطعیت بعد از واصل شدن به اداره ثبت اسناد و املاک و ملاحظه و بررسی رئیس اداره ثبت، به دفتر املاک ارجاع می شود. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی و پس از اطمینان  حاصل کردن از عدم اشکال، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می دهد.

صدور سند مالکیت جدید

در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود. اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد به تبع ابطال سند انتقال، سند مالکیت نیز باطل میشود. در مورد سند باطل شده، اداره ثبت، بخشنامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال میکند تا احیانا معامله ای در خصوص آن سند صورت نگیرد. اگر احیاناً سند مالکیت اولیه به هر نحوی به اداره ثبت ارائه شود، اداره ثبت آن را باطل می‌کند و ضمیمه پرونده ثبتی می گردد.

دقت در تنظیم دادخواست ابطال سند

 در دعوای ابطال سند انتقال باید دقت کرد که شماره سند و شماره پلاک ثبتی ملک به درستی قید گردد چون در غیر این صورت، دادخواست با ایراد مواجه بوده و احتمال رد دعوا وجود دارد.

ابطال سند ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

 در مواردی که سند مالکیت به تبع رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رای هیئت مزبور اعتراض و ابطال رای هیأت را درخواست نمود و سپس دادخواست ابطال سند رسمی که بر اساس رای هیئت صادر شده است مطرح شود.

 رای شماره ۲۲۶ پرونده کلاسه  ۹۱۳۰۲۵ شعبه ۲۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: خواهان صرفاً دعوای ابطال سند را بدون تقاضای ابطال رای هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت مطرح کرده است. طرح دعوی ابطال سند قبل از ابطال رای مزبور، قابلیت پذیرش ندارد؛ تقاضای ابطال رای مزبور نیز باید به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک طرح شود.

وکیل سرا؛

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

وکیل امور قراردادی، ملک و املاک

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز