وضعیت مطالبه اجرت المثل در قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره، معمولا، مطلبی قید می شود بدین صورت که: «مستأجر مکلف است  به محض اتمام مدت اجاره، عین مستأجره  را بدون هیچ گونه عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید؛ چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری کند موظف است روزانه مبلغ… به عنوان اجرت المثل ایام تصرف به موجر بپردازد.»

سوال۱:  با توجه به مطلب فوق، اگر موجر در زمان انقضاء مدت اجاره، مبلغ ودیعه ی مستأجر را مسترد نکند تکلیف چیست؟

جواب: مستأجر به محض انقضاء مدت اجاره، مکلف است ملک را تخلیه کند وگرنه مطابق اجاره نامه به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف محکوم خواهد شد.

سوال۲: تکلیف مبلغ ودیعه ی مستأجر چه خواهد شد؟ به عبارت دیگر، مستأجر چگونه می تواند مبلغ ودیعه (یا همان به اصطلاح، پول پیش) را پس بگیرد؟

جواب: اگر موجر مبلغ ودیعه ی مستأجر را مسترد نکند مستأجر می بایست بعد از تخلیه، دعوی مطالبه و استرداد مبلغ ودیعه علیه موجر مطرح کند. گرچه با توجه به رویه دادگاهها، رسیدگی به دعوای مستأجر علیه موجر، چندین ماه زمان خواهد برد و ممکن است مستأجر دچار زحمت و عسرت زیادی شود اما چاره دیگری هم وجود ندارد؛ لذا  اگر مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره، بخواهد قبل از تخلیه و تحویل ملک، دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را مطرح کند، دعوای مستأجر به جهت عدم تخلیه مورد اجاره رد خواهد شد (مسموع نخواهد بود.)

البته در صورتی که مستأجر بعد از رعایت شرط مذکور در فوق (یعنی تخلیه و تحویل ملک)، دعوی استرداد مبلغ ودیعه و مطالبه خسارت تأخیر تأدیه قراردادی (دیرکرد روزانه) مطرح کند موجر به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه مطابق آنچه در قرارداد اجاره قید شده است نیز محکوم خواهد شد. بدیهی است، با توجه به قوانین فعلی، اگر مبلغ ودیعه تا بیست میلیون تومان باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف، و در صورتی که مبلغ ودیعه بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.

هر چند برخی از شعبات محاکم دادگستری (شعبه ۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران)، در خصوص این موضوع، یعنی مطالبه اجرت المثل از طرف موجر علیه مستأجر، چنین حکم صادر کرده اند که: «با عنایت به عدم پرداخت و استرداد ودیعه، ادامه تصرف خوانده ناشی از غصب نبوده و خواهان (موجر) مستحق دریافت اجرت المثل نیست، علی هذا دادگاه حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد.» اما دادگاه تجدیدنظر (شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)، این حکم را نقض نموده و حکم دیگری صادر کرده است: … و دفاع نامبرده (مستأجر) مبنی بر عدم تخلیه به لحاظ عدم پرداخت ودیعه موجه نبوده و نمی تواند تعهد وی به تخلیه مورد اجاره در رأس تاریخ انقضاء مدت اجاره را ساقط کند. لذا ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی … دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض نموده و با توجه به جهات و دلایل فوق الذکر، دعوی خواهان را ثابت تشخیص داده مستندا به ماده ۱۰ و ۴۹۴ قانون مدنی آقای… را به پرداخت مبلغ… ریال بابت اصل خواسته به علاوه پرداخت هزینه دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ … تا اجرای حکم در حق خانم… محکوم می نماید.»

به رغم اینکه شاید حکم دادگاه بدوی، با توجه به واقعیات روابط  اجتماعی و وضعیت اقتصادی مستأجران که معمولا از اقشار ضعیف تر جامعه هستند و نسبت به مالکان در شرایط مالی به مراتب پایین تری قرار دارند با عدالت و انصاف سازگاری بیشتری داشته باشد اما، رویه قضایی، در تأیید و تطابق با حکم دادگاه تجدیدنظر است. شاید بهتر باشد قراردادهای اجاره در خصوص برخی اختلافات احتمالی از این قبیل، با دقت و شفافیت بیشتری نگارش و تنظیم شود تا موجر و مستأجر، در مخمصه ی قانونی گرفتار نشوند. با وجود این، توصیه می شود که موجر یک ماه قبل از انقضای مدت اجاره، کتبا مستأجر را از درخواست خود به تخلیه مطلع سازد.

در پایان، خلاصه و کوتاه اینکه باید دانست تصرفات مستأجر بعد از انقضاء موعد اجاره، در صورت عدم توافق کتبی طرفین یا تمدید اجاره نامه، مشمول اجرت المثل مقرر در اجاره نامه خواهد بود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک۱ دادگستری و مشاور حقوقی، با همکاری مستشاری قاضی بازنشسته دادگستری، دعاوی و پرونده های قراردادهای ملکی( مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و…) حقوقی،کیفری، ثبتی، شهرداری- مدیر وکیل سرا و موسسه حقوقی فریاد دادپویان-  عضو کانون وکلای دادگستری مرکز