نکته های مهم اجاره محل کسب و پیشه و تجارت

نکته های مهم اجاره محل کسب و پیشه و تجارت

اجاره در واقع، هر نوع واگذاری منافع ملک است از طرف مالک به غیر به منظور کسب یا هر اسمی که طرفین دانسته یا ندانسته بر آن بگذارند از قبیل امانت، شرکت، وکالت و امثال آن. یعنی وقتی داگاه احراز کند که مالکی در محدوده ی اجرای قانون روابط موجر و مستأجر، ملک خود را تحت هر عنوان برای کسب در اختیار دیگری گذاشته، صرف نظر از نوع و میزان مبلغی که در قبال استیفای منفعت باید به مالک پرداخت شود، عنوان اجاره مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر بر آنها تحمیل می شود، به حکم آمریت قانون، خواه موجر و مستأجر (طرفین دعوی) بپذیرند یا نپذیرند.

درقانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، رابطه ی استیجاری ممکن است ناشی از قرارداد کتبی باشد یا اینکه بر اثر تراضی و توافق شفاهی و عملی بین مالک و مستأجر برقرار گردد.

مطابق قانون مصوب سال ۱۳۵۶ مستأجر پس از اینکه بر ملک تصرف و اختیار (استیلا) پیدا کرد و شروع به  استفاده از آن کرد، حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت برای او به وجود می آید، لذا به این دلیل، حتی پس از اتمام مدت اجاره، مادام که مستأجر مرتکب یکی از تخلفات قانونی (مثلا انتقال به غیر بدون رضایت مالک، تغییر شغل بدون رضایت مالک، تعدی و تفریط و…) نشده، نمی توان مورد اجاره را از تصرف او خارج کرد.

انتقال مورد اجاره (محل کسب و پیشه و تجارت) به غیر توسط مستأجر، فقط در موارد زیر غیرقانونی است:

1. اجاره نامه ای در بین نباشد.
2. اگر اجاره نامه وجود دارد، در آن نوشته شده باشد که مستأجر فقط خود می تواند استفاده کند، یعنی قید مباشرت شده باشد برای مستأجر.

نکته۱: اگر در اجاره نامه، در خصوص حق انتقال به غیر مطلبی ننوشته باشند، یعنی به عبارتی، اجاره نامه در این خصوص ساکت باشد، صدور حکم تخلیه مستأجر جایز و قانونی نیست و بقاء حق مستأجر در استیفای منفعت از مورد اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت او به حکم عقل و منطق و اصول حقوقی استصحاب می شود. (در این باره، بین دادگاهها نظر یکسانی وجود ندارد و حتی می توان گفت که اکثرا، عقیده ای مخالف این نظر دارند.)

نکته۲: فقط در همین مورد خاص (انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضایت مالک) صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت نصف سرقفلی به متصرف صورت می گیرد (تبصره ۱ ماده ۱۹)؛ در سایر تخلفات (یعنی تغییر شغل و تعدی و تفریط) هیچ مبلغی به عنوان سرقفلی به مستأجر تعلق نخواهد گرفت.

نکته۳: اگر مستأجر مدعی باشد که رضایت مالک به انتقال مورد اجاره به غیر، قبل از انتقال صورت گرفته در این صورت، باید اجازه ی کتبی مالک را ارائه کند (مطابق ماده ۱۰ قانون مصوب ۱۳۵۶) اما اگر مستأجر با استناد به شهادت شهود، مدعی باشد که مالک بعد از انتقال، رضایت داده به گونه ای که موجر پس از اطلاع از انتقال مورد اجاره به غیر، در مدت نسبتا طولانی، درخواست تخلیه نکرده باشد ممکن است دادگاه آن را نشان دهنده ی رضایت ضمنی موجر بداند و در اینجا، الزامی به کتبی بودن رضایت نخواهد بود.

در خصوص تعدی و تفریط مستأجر هم رویه ی یکسانی در دادگاهها وجود ندارد. ممکن است اقداماتی از طرف مستأجر (مثلا تزیین، تعمیر و…) انجام شود که اتفاقا برای ملک مفید باشد و موجب استفاده بهتر از ملک شود. اما باید دقت کرد که تغییر در بنای مورد اجاره حتی برای استفاده بهتر ولو به اصل بنا صدمه ای نزند، جزو موارد تعدی در مورد اجاره است و مفهوم تعدی و تفریط در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ همان است که در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی آمده است و تخصیص و استثنایی بر این مواد وارد نشده است.

تعدی: تجاوز کردن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری. (ماده ۹۵۱ قانون مدنی)

تفریط: ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. (ماده ۹۵۲ قانون مدنی)

اما دیده شده که برخی قضات دادگاهها، تعدی و تفریط را راجع به اصل بنا دانسته اند و تغییراتی که به اصل بنا صدمه نزند و برای استفاده بهتر از مورد اجاره باشد را تعدی و تفریط ندانسته اند. مثلا برداشتن دیوار و تغییر تیغه بندی داخل ساختمان بدون اراده و خواست مالک و نیز افزودن بر تعداد اتاقها یا افزودن به مساحت هال (سالن) ملک را جزو تعدی و تفریط موجب تخلیه ندانسته اند.

در اکثر مواقع، اظهار نظر در خصوص تغییراتی که موجر مدعی است که تعدی و تفریط از طرف مستأجر صورت گرفته، از طرف دادگاه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود و نظر کارشناس در اینجا اهمیت دارد گرچه نهایتا این خود قاضی است که تصمیم می گیرد و نظر کارشناس الزام آور نیست.

با در نظر گرفتن نظرات متفاوت، می توان چنین گفت که آنچه فعلا و در عمل، در محاکم دادگستری وجود دارد این است که تغییرات جزیی در شکل و ظاهر بنای ساختمان را نمی توان تعدی و تفریط دانست.

نکته ی دیگر این است که در دادخواست فسخ اجاره یا تخلیه ی محل کسب و پیشه و تجارت (یا به عبارتی، املاک تجاری) موجر یا وکیل وی (وکیل دادگستری) باید مشخص کند که فسخ یا تخلیه به کدام دلیل (یا جهت) قانونی است؛ اگر جهات متعددی ذکر شود، معمولا، دادخواست خواهان با ایراد قانونی از طرف دادگاه رسیدگی کننده مواجه خواهد شد و به نتیجه نخواهد رسید. لذا بهتر است یک جهت که اطمینان نسبی از قابل اثبات بودن آن وجود دارد به عنوان جهت قانونی برای تخلیه مطرح شود.

استیفای منفعت به عنوان محل کسب در حیطه ی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ الزامی است. در نتیجه، مالک قانونا ملزم است سند رسمی اجاره به نام مستأجر تنظیم کند و شرایط آن را دادگاه بر اساس ماده ۱۱ قانون مذکور تعیین خواهد کرد.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، مدیر وکیل سرا و موسسه حقوقی در تهران، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز