مهمترین دانستنی ها در قرارداد خرید و فروش ملک

 مهمترین دانستنی ها در قرارداد خرید و فروش ملک

در مبایعه نامه هایی که بین اشخاص تنظیم می گردد، معمولا، به برخی از تذکرات راجع به قطعیت و لزوم عقد بیع اشاره و خیارات (اختیار فسخ معامله) نیز توسط طرفین ساقط می گردد.همچنین، گاهی یادآوری می شود که عقد بیع قطعی است و هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند.البته حتی بدون اشاره به قطعیت عقد بیع در مبایعه نامه، عقد بیع طبق ماده ۴۵۷ قانون مدنی از عقود لازم است و عقد لازم قابل فسخ نیست مگر به لحاظ یکی از جهات مذکور در ماده ۲۱۹ قانون مدنی.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

از مواد ۳۶۲ و ۳۳۸ قانون مدنی این معنی استنباط می شود که به محض انعقاد عقد بیع، از فروشنده سلب مالکیت می شود و مبیع در مالکیت خریدار مستقر و اگر ثمن وجه نقد باشد، نسبت به آن بخش از ثمن که پرداخت نشده، اعم از اینکه برای پرداخت ثمن مهلت مشخص شده یا نشده باشد، فروشنده از خریدار طلبکار می شود و امتناع خریدار از پرداخت ثمن خللی در عقد بیع ایجاد نمی کند مگر اینکه در قرارداد، شرطی گنجانده شود که عدم پرداخت ثمن در مهلت مقرر موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده شود.

1. از آنجایی که حق فسخ به تنهایی شاید جبران کننده ی خسارات وارده به فروشنده نباشد، بهتر است در قرارداد، وجه التزام تعیین شود (وجه التزام، خسارتی است که طرفین با توافق هم در قرارداد تعیین می کنند تا اگر یکی از ایشان، به موقع، به تعهد خود عمل نکند، موظف به پرداخت آن خسارت باشد.) این مطلب، متقابلا، در خصوص خریدار نیز صدق می کند.
2. در تنظیم اسناد رسمی انتقال مال غیر منقول، اسقاط کافه ی خیارات حتی خیار غبن فاحش و افحش جزء مواردی است که ذکر آن توسط دفاتر اسناد رسمی به منظور جلوگیری از بروز اختلاف بین طرفین، الزامی است و در مبایعه نامه های عادی نیز، معمولا، این شرط ذکر می شود.

نکته: اسقاط کافه خیارات یعنی ساقط کردن و از بین بردن هر گونه اختیار فسخ معامله برای طرفین قرارداد. بنابراین، قراردادی که چنین عبارتی در آن نوشته شده باشد را نمی توان فسخ کرد؛ البته تدلیس (فریب در معامله)، ناتوانی در تسلیم مبیع (تعذر تسلیم) و در مواردی غبن بسیار فاحش (افحش) را باید از این شمول خارج نمود.

تعارض بین دو مبایعه نامه عادی

ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی: «در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی، تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.»

در مقام تعارض بین دو مبایعه نامه عادی، تاریخ هیچ یک از دو مبایعه نامه ی عادی نسبت به خریدار مذکور در سند دیگر که شخص ثالث محسوب می شود، اعتبار ندارد؛ در نتیجه، باید دو مبایعه نامه عادی متعارض را فاقد تاریخ تلقی و برای تشخیص تقدم و تأخر مبایعه نامه های مزبور، به دلایل و قرائنی استناد کرد که تاریخ تنظیم دو مبایعه نامه و تقدم یکی را بر دیگری ثابت کند، یعنی هر یک از خریداران دو مبایعه نامه، در مقابل یکدیگر، منکر محسوب می شوند و طرف مقابل به عنوان مدعی باید تاریخ تنظیم مبایعه نامه مربوط به خود را ثابت کند.

در اینگونه دعاوی، ممکن است  هر یک از خریداران برای اثبات حقانیت خود، شهودی را به دادگاه معرفی کنند. با توجه به اینکه ارزش شهادت شهود بنا به تشخیص قاضی است و قاضی در این خصوص، شدت و ضعف شهادت را در نظر می گیرد، لذا اگر اظهارات شهود طرفین دعوی از لحاظ ارزش، یکسان باشد، شهادت آنها به جهت تعارض با یکدیگر، از درجه اعتبار ساقط و کان لم یکن قلمداد خواهد شد؛ سایر دلایل نیز همین وضعیت را پیدا می کند.

یکی از قرائنی که در اینگونه دعاوی می تواند مؤثر باشد، «تصرف» است. گرچه تصرف، قرینه ای نیست که موجب قطع و یقین قاضی شود، ولی در مقام تعارض بین دو مبایعه نامه، موجب تقویت و ترجیح مبایعه نامه ی متصرف خواهد شد.

علاوه بر تصرف، نحوه ی پرداخت ثمن معامله و زمان پرداخت آن، نیز یکی از قرائنی است که تأثیر مهمی در اثبات  تقدم تاریخ مبایعه نامه ی عادی  موصوف خواهد داشت. مثلا اینکه مشخص شود بخش اول از ثمن معامله در چه تاریخی و به چه نحوی پرداخت شده است و نیز بخش دوم، سوم و… . معمولا در معاملات ملکی، پرداخت از طریق رد و بدل شدن چک امری است متداول. بنابراین، استعلام مراتب  از بانک مربوطه، موجب احراز این امر خواهد شد.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در امور ملکی، تجاری، قراردادها و دعاوی داوری (عضو کانون وکلای دادگستری- مدیر وکیل سرا و مؤسسه حقوقی فریاد دادپویان)