قرارداد ضرورتهای تنظیم یک قرارداد خوب
قرارداد خوب قراردادی است که پیش بینی همه چیز را کرده باشد و قابل تفسیر نباشد؛ تفسیر در دادگاههای ایران، اغلب، از نوع تفسیر لفظی بوده و با توجه به اینکه تفسیر برخی دادگاهها گاهی عدالت محور نیست و این می تواند موجب ضرر جبران ناپذیر شود. بنابراین، باید قرارداد به گونه ای تنظیم شود که راه تفسیر را ببندد. تفسیر قرارداد اکثرا زمانی امکان بروز می یابد که قرارداد مبهم باشد یا کاستی داشته باشد. قراردادها، گرچه می تواند قالب مشخصی داشته باشد اما ظرایف قراردادها را نمی توان با دانلود قرارداد به دست آورد. دانلود قرارداد، یا کپی کردن قرارداد بدون دانستن نکته های حقوقی، ممکن است خطرآفرین باشد.
بعضی از مردم تصور می کنند در صورتی که طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، می توانند قرارداد را فسخ کنند و از قید تعهدات متقابل خلاص شوند. این تصور، اشتباه است موجب بروز اختلافات زیادی می شود: مثلا در قراردادهای بیع (خرید و فروش)، اجاره، مشارکت مدنی، مشارکت در ساخت بنا و …؛ مثلا در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت بنا، با توجه به اینکه سازندگان ساختمان، اکثرا، اطلاعات بیشتری از افراد عادی در خصوص مسائل احداث بنا دارند، در نتیجه، این امر سبب تنظیم قراردادهایی می شود که ممکن است موجب بروز اختلافات شدید و فرساینده و نهایتا وارد شدن خسارتهای بسیار به ماالکان شود. البته ساده انگاری برخی سازندگان نیز در مواردی، موجب زیانهای شدید شده است و عملا سازنده را فلج می کند.
با توجه به قوانینی که در زمینه ی تنظیم قراردادهای اینچنین بدان رجوع می شود از قبیل قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، باید دانست در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارتهای وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود (ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی)
این مطلب را باید گفت که اثبات ورود این نوع خسارت، دشوار بوده و ممکن است از توان افراد عادی غیر وکیل خارج باشد. مخصوصا اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد، که به موجب تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، قابل مطالبه نیست. عدم النفع یعنی خسارتی که به واسطه ی راکد و بی استفاده ماندن یا سود نبردن از آنچه در حالت عادی می تواند برای فرد مورد نظر، دارای منافع مالی باشد، وارد شده است. مثلا اگر ساختمان شما دو ماه دیرتر از موعد تحویل شود، اگر به موقع تحویل شده بود، در این دو ماه می توانستید آن را اجاره دهید و مبلغی را به عنوان اجاره بها دریافت کنید اما اکنون به واسطه ی بدعهدی طرف قرارداد، از این منفعت مالی محروم شده اید ولی این خسارت را نمی توانید قانونا مطالبه کنید. البته می توان قرارداد را به گونه ای تنظیم کرد که با این مشکل مواجه نشود.
در برابر عدم انجام تعهد، کاری که باید کرد این است که طبق ماده ۲۲۷ قانون مدنی باید ابتدائا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود یا طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه های آن محکوم کند. مثلا اگر سازنده، ساختمان را بر خلاف تعهد، نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی تواند ابتدائا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه های لازم برای تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد را تقدیم دادگاه کند.
بنابراین، این نحوه اقدام معمولا باعث رنجش کسی خواهد شد که طرف مقابلش تعهد خود را انجام نداده و حالا تازه او می فهمد که به این راحتی ها به حقش نمی رسد و زمان زیادی را از دست خواهد داد. اهمیت رجوع به وکیل دادگستری برای تنظیم این نوع قراردادها از این جهت است که وکیل با علم به مقررات مزبور می تواند با استفاده از خیار تخلف شرط از میزان اختلافات کم کند و در صورت عدم انجام تعهد از جانب متعهد، اختیار فسخ معامله را برای موکل (متعهد له) منظور نموده و یا طبق ماده ۲۳۶ قانون مدنی، فسخ معامله را به صورت شرط نتیجه (انفساخ) در معامله قید کند.
با توجه به آنچه گفته شد وکیل دادگستری می تواند در قرارداد شرطی را بگنجاند که هرگاه سازنده ی بنا به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نکند یا در زمان مقرر انجام ندهد، قرارداد خود به خود به صورت شرط نتیجه منفسخ شود. در این صورت، حتی نیاز به اعلام فسخ قرارداد از جانب مالک نخواهد بود و معامله به صرف تخلف از شرایط، منفسخ می شود. در چنین حالتی، دادخواست اولیه بر مبنای انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه تقدیم خواهد شد.
یا به فرض، دانستن اینکه شهرداری در خصوص تداخل و تعارض املاک، صرفا به استناد نقشه های کارشناس رسمی دادگستری، اعلام نظر اداره ثبت اسناد و املاک و نیز دستورات و احکام مراجع قضایی اظهار نظر و عمل میکند، برای وکیل دادگستری و متخصصین و کارشناسان امری بدیهی است اما برای یک فرد عادی، ممکن است چنین نباشد. همچنین اینکه رأی کمیسیون ماده ۱۲ توسط چه سازمانی صادر می شود برای مردم عادی چندان آشنا نیست اما وکیل دادگستری با توجه به تخصصش می داند که کمیسیون ماده ۱۲ تحت نظر سازمان مسکن و شهرسازی است.
با ابلاغ دستورالعمل اجرایی قانون پیش فروش و شناسنامه فنی ساختمانن که در اجرای ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و بند «د» ماده ۱ آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳، دانستن نکات مقرر در قانون و آیین نامه و دستورالعمل برای خریداران و فروشندگان ضروری است.
برخی گمان می کنند که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، کاری راحت است و نیاز به وکیل گرفتن یا مشاوره با وکیل دادگستری ندارد و مراجعه به وکیل دادگستری، خرج اضافی است. اکثر مراجعین به دادگستری در خصوص اختلافات قراردادی بین مالک و سازنده (قراردادهای مشارکت در ساخت) همانهایی هستند که بدین تصور اشتباه خود اصرار کرده و با خوش خیالی، قراردادی تنظیم کرده اند که بعد از گذشت چند سال هنوز در پی احقاق حق خود هستند.
وکیلسرا؛
مصطفی محمدی | وکیل پایه یک دادگستری
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
