در مبایعه نامه هایی که بین اشخاص تنظیم می گردد، معمولا، به برخی از تذکرات راجع به قطعیت و لزوم عقد بیع اشاره و خیارات (اختیار فسخ معامله) نیز توسط طرفین ساقط می گردد.همچنین، گاهی یادآوری می شود که عقد بیع قطعی است و هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند. باید گفت حتی بدون اشاره به قطعیت عقد بیع در مبایعه نامه، عقد بیع طبق ماده ۴۵۷ قانون مدنی از عقود لازم است و عقد لازم قابل فسخ نیست مگر به لحاظ یکی از جهات مذکور در ماده ۲۱۹ قانون مدنی. ماده ۲۱۹ قانون مدنی چنین است: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
از مواد ۳۶۲ و ۳۳۸ قانون مدنی این معنی استنباط می شود که به محض ایجاب و قبول در عقد بیع، از فروشنده سلب مالکیت می شود و مبیع در مالکیت خریدار مستقر و اگر ثمن وجه نقد باشد، نسبت به آن بخش از ثمن که پرداخت نشده، اعم از اینکه برای پرداخت ثمن مهلت مشخص شده یا نشده باشد، فروشنده از خریدار طلبکار می شود و امتناع خریدار از پرداخت ثمن خللی در عقد بیع ایجاد نمی کند مگر اینکه در قرارداد، شرطی گنجانده شود که عدم پرداخت ثمن در مهلت مقرر موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده شود. پر واضح است که حق فسخ به تنهایی شاید جبران کننده ی خسارات وارده به فروشنده نباشد (معمولا اینچنین است)؛ در این صورت، بهتر است در قرارداد، وجه التزام تعیین شود (وجه التزام، خسارتی است که طرفین با توافق هم در قرارداد تعیین می کنند تا اگر یکی از ایشان، به موقع، به تعهد خود عمل نکند، موظف به پرداخت آن خسارت باشد.) این مطلب، متقابلا، در خصوص خریدار نیز صدق می کند.
در تنظیم اسناد رسمی انتقال مال غیر منقول، اسقاط کافه ی خیارات حتی خیار غبن فاحش و افحش جزء مواردی است که ذکر آن توسط دفاتر اسناد رسمی به منظور جلوگیری از بروز اختلاف بین طرفین، الزامی است و در مبایعه نامه های عادی نیز، معمولا، این شرط ذکر می شود.
سؤال: اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟
جواب: اسقاط کافه خیارات یعنی ساقط کردن و از بین بردن هر گونه اختیار فسخ معامله برای طرفین قرارداد. بنابراین، قراردادی که چنین عبارتی در آن نوشته شده باشد را نمی توان فسخ کرد؛ البته تدلیس (فریب در معامله)، ناتوانی در تسلیم مبیع (تعذر تسلیم) و در مواردی غبن بسیار فاحش (افحش) را باید از این شمول خارج نمود. توضیح در خصوص موارد مذکور را در جای دیگری بیان خواهیم کرد.
به طور کلی، توصیه می شود برای جلوگیری از ضرر و زیان ناشی از معاملات، قبل از انعقاد قرارداد، با یک وکیل دادگستری مجرب مشاوره کنید.
مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی (عضو کانون وکلای دادگستری مرکز)
