دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

آرایی که هیات حل اختلاف ثبت صادر می کند ممکن است یکی از موارد زیر باشد؛ دعاوی علیه این آرا و تصمیمات نیزمتقابلاً به شرح ذیل است:

۱- اگر رای هیات حل اختلاف مبنی بر قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رأی: اعتراض به ثبت ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی {آگهی نوبتی} موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت می باشد.

توضیح: یکی از تصمیماتی که از طرف هیئت های حل اختلاف اتخاذ می‌شود “قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک و تنظیم اظهارنامه ثبتی” می باشد. این رأی پس از صادر شدن، توسط دبیر هیئت در دفاتر مربوطه مقابل تقاضای واصله درج خواهد شد و به انضمام نقشه کارشناسی ملک به استناد بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه مربوطه { روزنامه ای که آگهی های ثبتی را نشر می کند} آگهی خواهد شد.

اگر کسی به این تصمیم معترض باشد ظرف دو ماه (شصت روز) باید این اعتراض را به واحد ثبتی محل تسلیم کند و ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه صالح محل داده و گواهی تقدیم دادخواست را از دادگاه بگیرد و جهت توقف عملیات ثبتی به اداره ثبت محل تحویل دهد. عنوان این دعوی چنین است: “اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت…  مترمربع موضوع رأی شماره…  مورخ…  هیئت حل اختلاف ثبتی مقوم به…  ریال.”

این دعوا جزو دعاوی مالی محسوب میشود. خواهان (معترض به تقاضای ثبت) باید دلایل و مدارک خود را در ستون دلایل و منضمات دادخواست بنویسد و کپی آن را ضمیمه دادخواست کند. این دلایل می‌تواند شامل: سند عادی معامله، استشهادیه، گواهی گواهان (شهادت شهود)،  تحقیق محلی و معاینه محل و… باشد.

 دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

حکم دادگاه در صورت احراز و وجود شرایط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع خواهان (معترض) خواهد بود. البته در مواردی که معترض، صرفاً، مدعی حقوق ارتفاقی باشد، ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است.

اگر قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند به نام او بر مبنای توافق طرفین (یعنی مالک (فروشنده) و متقاضی (خریدار) در خصوص انتقال ملک صورت گرفته باشد و اداره ثبت اسناد و املاک بر مبنای  این رأی هیئت حل اختلاف سند مالکیت صادر کرده باشد شخصی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند با عنوان ذیل به طرفیت متقاضی ثبت، اقامه دعوا کند:

“اعتراض به ثبت ملک موضوع رأی شماره … مورخ … هیئت حل اختلاف و ابطال توافق به عمل آمده در این خصوص به دلیل توسل به حیله و تقلب یا جعل یا وقوع اشتباه در آن یا حصول توافق بر اثر اجبار و اکراه مقوم به … ریال”

۲-  اگر رأی هیئت نظارت مبنی بر ادامه عملیات ثبتی به نام متقاضی ثبت باشد؛ خواسته دعوا در برابر این تصمیم: اعتراض به ادامه عملیات ثبتی یا اعتراض به رای هیات نظارت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی خواهد بود.

۳- اگر رای هیئت نظارت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رای: درخواست ابطال سند مالکیت می باشد.

۴-  اگر رأی هیئت نظارت مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که متعلق به دولت، شهرداری یا اداره اوقاف است و به نام متقاضی یی که متصرف کنونی ملک است صادر شده باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رای: در وهله اول، “اعتراض به رای هیات حل اختلاف” می باشد که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد {دقت شود که در اینجا عنوان دعوا باید، لزوما، اعتراض به رأی هیئت حل اختلاف باشد، نه اعتراض به ثبت} در صورت انقضای مهلت های اعتراض مقرر در بندهای ۲ و ۳، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری به نام خوانده قابل طرح است. در مواردی، صدور حکم مبنی بر اصلاح سند مالکیت صادره می تواند مطرح شود {در خصوص حقوق ارتفاقی}. در نهایت، اگرمهلت ۲۰ روزه اعتراض منقضی شده باشد، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال و مطالبه خسارت می تواند مطرح شود.

وکیل

نکته ۱: در تمامی موارد مذکور در این نوشتار، خوانده ی این دعاوی، متقاضی ثبت یا شخصی است که سند مالکیت به نام وی صادر شده است؛ بنابراین طرح دعوا به طرفیت سازمان ثبت اسناد و املاک یا ادارات ثبت یا هیئت حل اختلاف ثبت صحیح نمی باشد.

نکته ۲: مال مشاع را قبل از افراز نمی‌توان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید. (رأی شماره ۸۲۷/۲۲ مورخ ۵/۱۰/۱۳۶۹ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور) در عین حال، اگر کسی که از طریق هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، سند مالکیت مشاعی برای قطعه زمینی اخذ کرده باشد میتواند مجددا تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی بنماید به عبارت دیگر، این شخص  می‌تواند برای افراز سهم مشاعی خود مستقیماً به اداره ثبت مراجعه کند. (نظریه مشورتی شماره ۸۲۱۶/۷ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۷۴ اداره حقوقی قوه قضاییه)

نکته ۳: در هر مورد که راجع به مالکیت یا تحقق معامله یا اصالت مبایعه نامه عادی اختلاف و معارضه میان مالکین مشاع و طرفین باشد هیئت حل اختلاف، صلاحیت {ادامه} رسیدگی نداشته و رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاههای حقوقی خواهد بود. همچنین دادگاهها در رسیدگی به پرونده‌های مربوط مانند دعوای مالکیت به استناد مبایعه نامه عادی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، چنانچه توافق طرفین را در وقوع معامله احراز کنند باید با توجه به به تراضی حاصله قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئتهای حل اختلاف صادر کنند.

نکته ۴: صرف داشتن حکم قطعی مبنی بر الزام محکوم علیه انتقال ملک،  کافی برای محکوم له در اقامه دعوای خلع ید به طرفیت متصرف آن ملک نیست. زیرا هرچند دادنامه مذکور حاکی از حقانیت محکوم له در تملک میباشد اما تا زمانی که از طریق تعقیب عملیات اجرایی، سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت نشده باشد مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک شناخته نمی شود و  از آنجایی که در دعوای خلع ید خواهان باید دلیل مالکیت ارائه کند، در اینجا، دلیل مالکیت وجود نداشته لذا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد.

کپی برداری این مطلب بدون ذکر نام منبع و لینک به صفحه اصلی ممنوع بوده و پیگرد قانونی دارد .

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی | وکیل پایه یک دادگستری

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز