توافق مالکین بر استفاده اختصاصی از مشاعات آپارتمان

توافق مالکین بر استفاده اختصاصی از مشاعات آپارتمان

قانون تملک آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و با توجه به طبیعت حقوق مالکین و اختلاف آمیز بودن روابط ناشی از آن در واحدهای آپارتمانی، مشخص است که قانون مزبور جزو قوانین آمره است، به این معنی که مالکین مشاعات حتی با توافق و قرارداد خصوصی، نمی توانند خود را از بهره برداری مشترک از مشاعات، ممنوع و محروم سازند.

در پاره ای از پرونده ها از این استدلال استفاده می شود که اجرای قانون تملک آپارتمانها مستلزم به رسمیت شناختن موقعیت ساختمان و تأیید انطباق آن با مقررات قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن است و زمانی این رسمیت احراز می شود که از طرف مراجع ذیربط، از جمله شهرداری و اداره ی ثبت، صورتمجلس تفکیکی برای ساختمان و آپارتمانها تنظیم و ابلاغ شود. به نظر می رسد این استدلال مخالف منطق قضایی است زیرا نوع ساخت و طبیعت آپارتمانهای احداثی و وجود مشاعات و قسمتهای اختصاصی سبب و لازمه ی قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی اجرایی آن می باشد و صورتمجلس تفکیکی در واقع، جنبه ی کاشفیت داشته و به منزله ی تأیید انطباق ساختمان با مقررات قانون و آیین نامه ی مزبور می باشد؛ در صورت انطباق نوع ساختمان با مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی آن، کلیه ی مالکین، لزوما، باید مقررات مزبور را رعایت کنند و اگر قرارداد خصوصی نقض کننده ی این قانون باشد، به علت مخالفت با قانون آمره، باطل و فاقد اثر خواهد بود، مشروط بر اینکه قرارداد خصوصی با مقررات صریح قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی اجرایی آن مخالف باشد.

ماده ی ۳ قانون تملک آپارتمانها چنین است: «حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه ی او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت واگذاری ملک، انتقال قسمت مشترک قهرا تحقق خواهد یافت.»

همچنین، ماده ی۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، به وضوح، قراردادهای خصوصی مالکین را که سبب برقراری حق انحصاری نسبت به قسمتهای مشترک باشد، فاقد اعتبار شناخته است: «قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده شرکا می باشد، قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر، همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع شرکاء ملک است هر چند در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.»

برای مثال، بام ساختمان و آپارتمانها از مصادیق قسمتهای مشترک بوده و کلیه ی مالکین واحدهای آپارتمانی به آن نیاز دارند؛ بنابراین، اگر مالکین مشاعی با توافق کتبی، استفاده از پشت بام را به یکی از مالکین مشاعی واگذار کنند و در نتیجه، آن ملک مشاعی، درب جداگانه ای نصب کند و…، این توافق به لحاظ مخالفت با قوانین مذکور، باطل است و در صورت امتناع نامبرده از برداشتن آن، هر یک از مالکین می تواند دادخواست بطلان قرارداد و برداشتن درب های منصوبه در مدخل و ورودی راه پله را به دادگاه بدهد.

مطلب دیگری که گفتنش در اینجا خالی از فایده نیست این است که به موجب ماده ۶۰۱ قانون مدنی «هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده، تقسیم باطل می شود.» گرچه این ماده راجع به تقسیم مال مشاع است اما در خصوص تجمیع نیز می توان به آن استناد کرد؛ لذا هرگاه تجمیع سهم شرکا به صورتی که مال مشاع به صورت اختصاصی تبدیل شود و تجمیع نیز با مقررات آمره از جمله قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی اجرایی آن مخالف باشد، قرارداد خصوصی راجع به تجمیع نیز باطل خواهد بود.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی (عضو کانون وکلای دادگستری مرکز)