تنظیم اجاره ­نامه یا قرارداد اجاره

موضوع بحث در این قسمت، راجع به قراردادهای اجاره ای است که مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ منعقد می­شود. با توجه به اشکالات و اختلافات عدیده­ای که ممکن است بین موجر و مستأجر ایجاد شود، مواردی را به صورت خلاصه متذکر می گردیم.

اجاره­ نامه ای که موعد آن منقضی شده باشد و توافق جدیدی برای تمدید اجاره صورت نگرفته باشد، مستأجر باید در زمان مقرر در اجاره­نامه نسبت به تخلیه و تحویل ملک استیجاری به موجر اقدام کند. اگر مستأجر، ملک را تخلیه نکند، مالک می­تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و درخواست تخلیه ملک استیجاری را مطرح کند. آنچه در قانون  سال ۱۳۷۶ گفته شده، این است که ظرف یکهفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه، نسبت به اجرای تخلیه اقدام خواهد شد. این مطلب، این تصور را ایجاد کرده که مالک ظرف یکهفته ملک خود را تحویل می­گیرد. در صورتی که در عمل، معمولا مدت زمانی بیش از یکهفته (تا یکماه و حتی بیشتر) ممکن است طول بکشد. اجاره نامه­های عادی که در بنگاه معاملات املاک منعقد می­شود یا توسط مالک و مستأجر به صورت دستی تنظیم می­شود، می­بایست حتما توسط دو نفر شاهد امضا شود تا بتوان از مزیت یک هفته­ای که در قانون گفته شده، بهره مند شد وگرنه برای رسیدگی به دعوی موجر علیه مستأجر، شوراهای حل اختلاف، معمولا، نسبت به تعیین جلسۀ رسیدگی و دعوت از طرفین(موجر و مستأجر یا وکلای ایشان) اقدام خواهند کرد، که ممکن است زمانی بسیار طولانی تر از یکهفتۀ متصور، طول بکشد.

باید دانست اگر اجاره ­نامه، امضای دو شاهد را داشته باشد، آنچه توسط شورای حل اختلاف صادر می­شود «دستور تخلیه» است که اگر بخواهیم مراحل اجرایی آن را نیز لحاظ کنیم، معمولا، در زمانی کوتاه( معمولا دو هفته تا یکماه  یا نهایتا دو ماه) انجام­پذیر خواهد بود.  اما اگر اجاره نامه فاقد امضای دو شاهد باشد، در اینصورت، شورای حل اختلاف دیگر «دستور تخلیه» صادر نخواهد کرد و با تعیین وقت و تشکیل جلسۀ رسیدگی، نسبت به صدور «حکم تخلیه» اقدام خواهد کرد. این حکم ممکن است غیابی باشد یا حضوری. اگر غیابی باشد، آنوقت ممکن است موجر باز هم زمان بیشتری را برای انجام تخلیه منتظر بماند. حتی گاهی تا ۶ ماه و بیشتر. بنابراین، برای اینکه دچار رفت و آمد زیاد به شورای حل اختلاف و دردسر ناشی از آن نشوید بهتر است حتما امضای دو شاهد ذیل اجاره­نامه را فراموش نکنید یا برای پیدا کردن راه حل این مشکل، با یک وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی خوب که تسلط کافی بر رویه­های قضایی و اجرایی شوراهای حل اختلاف داشته باشد مراجعه کنید تا دامنگیر طولانی شدن پرونده و از دست رفتن زمان نشوید. نکته­های کلیدی و ظریفی در خصوص انعقاد قراردادها و از جمله تنظیم اجاره­نامه وجود دارد که معمولا مردم عادی نسبت به آن اطلاع و تخصص کافی ندارند و همین امر می­تواند باعث هدر­رفت هزینه و زمان برای ایشان شود.

آنچه در بالا بیان شد مربوط به اجاره نامه­های عادی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  ۱۳۷۶ بود. باید دانست که آنچه تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت (یا تحت عنوان حق سرقفلی) وجود دارد مربوط به املاک تجاری و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می­باشد که در جای دیگر، مطالبی راجع به آن بیان کرده­ایم.

در خصوص نحوۀ تنظیم اجاره نامه و مواردی از قبیل خسارت تأخیر در تخلیه و اینکه رهن و اجاره باید به چه نحو و نسبتی باشد که موجبات ضرر موجر را فراهم نکند نیز لازم است با یک وکیل ملکی مشاوره کنید. البته مستأجر هم حق و حقوقی دارد که خیلی وقتها دیده شده است به دلیل ناآگاهی، مشکلات ویران­کننده­ای برای مستأجران که معمولا هم اقشار ضعیف­تری هستند از طرف بعضی از مالکان ایجاد شده است. لذا نباید فراموش کرد که گرچه برخی ناآگاهان، چنین عنوان کرده­ اند که وکیل خود باشید! و گرچه برخی افراد ممکن است اطلاعات حقوقی نسبتا خوبی هم داشته باشند اما با توجه به تغییر قوانین و رویه­های مراجع قضایی، بهتر است گول چنین تبلیغات گمراه کنندۀ برخی کتابهای بی­محتوای حقوقی را که اغلب هم ناقص و نارسا هستند را نخورید. بهترین کار، مشاوره با وکیل دادگستری یا افراد واقعا مطلع است.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی