بازداشت ملک جاری

چنانچه مراجع قضایی وضعیت ثبتی ملکی را استعلام و ادارۀ ثبت ضمن معرفی پلاک ملک و نام و مشخصات متقاضی ثبت، وضعیت ثبتی ملک را جاری اعلام نماید، چنانچه تقاضای ثبت پذیرفته شده و آگهی­های نوبتی منتشر و مهلت اعتراض به اصل ملک منقضی شده باشد ملک قابل بازداشت است زیرا بازداشت، توقف ملک و مصون ماندن از نقل و انتقال است و می­توان پذیرفت خواستۀ خواهان بازداشت با این کیفیت تأمین خواهد شد.

ادامۀ عملیات ثبتی بعد از انتشار آگهی­های نوبتی و انقضای مهلت اعتراض مرحله­ای است که ملک از اعتراض به اصل و تغییر مالک مصون شده و بعد از آن تحدید حدود باید انجام شود. اعتراض به حدود، اعتراض به اصل نیست. در نتیجه، ادامۀ عملیات ثبتی در مورد ملکی که با طی مراحل اعتراض به اصل، بازداشت شده است نمی­تواند اشکالی در جهت منافع بازداشت کننده در بر داشته باشد. در مورد صدور سند مالکیت، بعضی معتقدند که صدور سند مالکیت با قید بازداشت مانع قانونی ندارد. اما بهتر آن است که صدور سند مالکیت و تسلیم آن به مالک موکول به رفع بازداشت گردد زیرا با نبودن سند مالکیت در ید مالک، وقوع و انجام هر گونه معامله، تعهد، تضمین، وکالت و اعمال حقوقی دیگر نسبت به ملک به صورت عادی و غیررسمی که معمولا در خارج و بدون اطلاع ثبت و بدون استعلام صورت می­گیرد مسدود است. صدور سند مالکیت و در اختیار قرار دادن آن به مالک با قید بازداشت، وقوع چنین اعمالی را حتی به صورت صوری و به منظور تضییع حق و یا خدشه­دار کردن حق بازداشت کننده به نوعی ممکن است فراهم نماید. لذا عدم صدور سند مالکیت برای ملکی که در قید بازداشت است صحیح­تر به نظر می­رسد.

آیا بازداشت ملک مانع تفکیک و افراز است؟

تفکیک و افراز اقداماتی هستند که ملک را به قطعات تقسیم می­کنند اما با هم متفاوتند. تفکیک، اقدامی است که با وجود یک یا چند مالک، ملک به چند قطعه تقسیم می­شود و ید مالکانۀ مالکان به همان وضعی است که از قبل بوده یعنی مالکیت مالک یا مالکان از نظر کیفیت و کمیت تغییر نمی­کند. اختصاص قطعات تفکیکی به مالکان مشاع لازمه­اش تقسیم و اختصاص قطعات در ازای سهم مشاع آنان است. برای اقدام در این مورد، استعلام ادارۀ ثبت ضرورت پیدا خواهد کرد و انجام معامله نسبت به قطعات تفکیکی نیز مستلزم استعلام از ادارۀ ثبت مبنی بر عدم اشکال انجام معامله است. در هر دو مورد، موضوع بازداشت، بازدارندۀ اقدام خواهد بود و ملک به همان حالت توقف باقی خواهد ماند. لذا بازداشت، مانع تفکیک ملک نیست و تفکیک ملک بازداشتی موجب تالی فاسدی نخواهد بود.

اما افراز اقدامی است که به قصد تملک سهم مشاعی صورت می­گیرد. بعد از افراز و تنظیم صورتمجلس، قطعات افرازی در سهم اختصاصی مالکان مشاع استقرار می­یابد یعنی سهم هر مالک در قسمت کوچکتری از ملک اولیه اختصاصی خواهد شد و ید مالکانۀ او از بقیۀ ملک که به شرکا اختصاص یافته قطع می­شود. این وضعیت موجب تغییر کیفیت و کمیت ملک مورد بازداشت است و این برخلاف مقتضای مفهوم بازداشت و توقف ملک است. هرگاه بازداشت به صورت سهمی مشاع از شش دانگ نیز باشد موجبات عدم افراز ملک را فراهم خواهد کرد. در نتیجه باید گفت که بازداشت ملک، مانع افراز است.

برگرفته از کتاب آموزش علم ثبت املاک: علی رستمی بوکانی

توسط: مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی