افراز در اداره ثبت و افراز در دادگاه

مطابق ماده ۵ آیین نامه  قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۰/ ۲/ ۱۳۵۸ وزارت دادگستری: « مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید. پس از اینکه نقشه افرازی از مراجع مذکور ( شهرداری و …) اعاده شد، نماینده ثبت با توجه به نقشه موصوف و آنگونه که در خصوص تفکیک انجام می پذیرد، صورتجلسه افراز را تنظیم میکند و هر یک از قطعات را طبق توافق یا به قید قرعه در سهم مالک مربوطه قرار می‌دهد و پس از امضای خود و نقشه بردار، در صورت امکان به امضای متقاضی و سایر شرکا می رساند و برای اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال خواهد کرد.»

 در صورتجلسه افراز، ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افرازی به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول، ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده می شود.

 مسئول اداره ثبت پس از بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افرازی و سایر مکاتبات انجام شده، چنانچه اقدامات انجام شده را کافی و صحیح تشخیص دهد آن را تایید و امضا می کند. در این صورت، صورتجلسه افراز به عنوان «رأی افراز یا تصمیم واحد ثبتی به افراز» محسوب خواهد شد. در این تصمیم، سعی می شود که مال مشاعی، ابتدا به نسبت تساوی  بین همه شرکا تقسیم شود و در صورت عدم امکان، تعدیل شود. اگر تعدیل هم امکان اجرایی پیدا نکند، نهایتا تصمیم به «تقسیم مال به رد» گرفته خواهد شد.

افراز در اداره ثبت و افراز در دادگاه

 مطابق ماده ۲ قانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷: « تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. دادگاه به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد کرد. حکم دادگاه قابل شکایت فرجامی { در دیوان عالی کشور} است.

 تصمیم مسئول واحد ثبتی به انضمام یک نسخه فتوکپی از نقشه افرازی و صورتجلسه افراز، به موجب اخطاری که اصطلاحا “اخطاریه مرحله دوم” نامیده می شود با نظر موافق یا مخالف رئیس ثبت ناحیه، به کل مالکین مشاعی ابلاغ می شود، که اگر احیانا اعتراضی دارند ظرف ده روز، به صورت کتبی اعلام نمایند.

 به منظور اعتراض، می‌بایست دادخواست حقوقی از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و ثبت گردد. بدیهی است این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به صورت الکترونیکی، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارسال خواهد شد. رای دادگاه چه در تایید و چه در رد تصمیم واحد ثبتی برای اداره ثبت لازم الاتباع است. «اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود» ( ماده ۸ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع)

 نکته: تصمیم به فروش مال مشاعی منحصراً در صلاحیت دادگاه است. بنابراین، اداره ثبت نمی تواند دستور فروش مال مشاعی را بدهد. ( ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن)

برای افراز، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، تمامی مالکین مشاع میبایست به عنوان خواهان یا خوانده در پرونده مطرح باشند. مثلاً اگر یکی از مالکین مشاع درخواست افراز داشته باشد، اسم و مشخصات سایر مالکین مشاعی، میبایست در فرم مربوطه (درخواست، دادخواست و …) قید گردد در غیر این صورت، دادخواست با قرار رد مواجه خواهد شد.

 نحوه رسیدگی دادگاه در خصوص افراز املاک مشاع

 دادگاه پس از احراز صلاحیت خود و تشخیص اینکه موضوع در صلاحیت اداره ثبت نمی باشد وارد رسیدگی شده وضعیت ثبتی ملک موضوع دعوای افراز و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی یا وراث را از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام می کند.

  در جلسه اول رسیدگی،  دادگاه بعد از حضور طرفین اظهارات ایشان را  استماع می کند تا متوجه شود که آیا ملک قابل افراز و تقسیم است یا خیر و نیز اینکه در صورت قابل تقسیم بودن ملک،  نحوه تقسیم آن با توجه به تعداد مالکین مشاعی و میزان سهم هر کدام از آنها به چه صورت است؛ در ادامه،  با صدور قرار کارشناسی، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده خواهد شد.

 همچنین دادگاه از شهرداری استعلام به عمل می‌آورد که آیا امکان افراز وجود دارد یا نه.

 در صورتی که نظر کارشناسی مبنی بر عدم امکان افراز ملک باشد اگر درخواست فروش ملک نیز شده باشد دادگاه دستور فروش را بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه صادر خواهد کرد. اگر خواهان درخواست فروش نکرده باشد با توجه به غیر قابل افراز بودن ملک و عدم تقاضای فروش آن از طرف خواهان، دادگاه قرار رد دعوا صادر خواهد کرد.

برای مطالعه در خصوص موضوع مرتبط با مطلب اخیر، رجوع شود به دو مطلب زیر، نگارش یافته در سایت وکیل سرا:

تفکیک املاک؛ نحوه اقدام و چند نکته

تفکیک و صورتمجلس تفکیکی؛ مختصر و مفید

وکیل سرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز