اخذ به شفعه و الزام به تنظیم سند رسمی

اخذ به شفعه و الزام به تنظیم سند رسمی

اگر ملکی دو شریک داشته باشد (مثلا شراکت به صورت سه دانگ سه دانگ باشد) و آن ملک قابل تقسیم باشد و یکی از شرکا بدون اطلاع و اجازه ی شریک دیگر، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، آن شریک می تواند اقدام به اخذ به شفعه کند. اخذ به شفعه در ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی آمده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق ششفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.»

حال سوال این است که آن شریک چگونه باید اقدام به اخذ شفعه کند؟

جواب: آن شریک باید به سریعا بعد از اطلاع از فروش، اظهارنامه ای از طریق دادگستری (دفاتر خدمات قضایی) برای خریدار و فروشنده ارسال کند و در اظهارنامه، ضمن اعلام عدم رضایت خود به این معامله، قصد قطعی خود را مبنی بر اخذ به شفعه نسبت به انتقال ملک اعلام و از خریدار تقاضا کند تا بلافاصله پس از ابلاغ اظهارنامه جهت دریافت قیمتی که بابت خریداری سه دانگ ملک به فروشنده پرداخته، به او مراجعه و نسبت به انتقال سهم خریداری خود به خواهان اقدام نماید. به منظور محکم کاری، پرینت حساب بانکی خود مبنی بر داشتن موجودی حساب حداقل به میزان ثمن معامله را نیز ضمیمه ی اظهارنامه کند یا یک چک بانکی به میزان ثمن معامله تهیه کند و کپی آن را ضمیمه اظهارنامه کند، گرچه چنین ضرورتی وجود ندارد.

اگر خریدار اقدامی در جهت خواسته ی شریک دوم (شفیع) نکند، در این صورت، این شریک ناچار است نسبت به تقدیم دادخواست به دادگاه با موضوع الزام به انتقال سه دانگ مشاع ملک موضوع اختلاف اقدام کند و در صورتی که خریدار ملک را تصرف کرده باشد، خلع ید وی را نیز به عنوان خواسته ی دوم در همان دادخواست مطرح کند (هر چند احتمال رد دعوی در خصوص خلع ید در این دادخواست وجود دارد و ممکن است دادگاه بر این عقیده باشد که پس از صدور حکم قطعی در خصوص الزام به تنظیم سند، دادخواست جداگانه ای راجع به خلع ید داده شود.) همچنین، به منظور جلوگیری از انتقالات بعدی خریدار، صدور دستور موقت مبنی بر منع خریدار از انتقال سهم خریداری شده ی خود از پلاک ثبتی شماره ی… را به انضمام کلیه خسارات دادرسی مطالبه کند. البته بهتر است نام شریک خود را نیز در ردیف خواندگان در دادخواست  به عنوان خوانده ی ردیف دوم  ذکر کند که احیانا دادخواست وی با قرار رد دعوی از سوی دادگاه مواجه نشود.

یک بحث نسبتا تخصصی حقوقی در خصوص موضوع فوق:

همواره این بحث بین حقوقدانان، اعم از وکلا، قضات و اساتید حقوق مطرح بوده است که آیا با صدور حکم و حقانیت خواهان در مواردی که خواهان، تأیید وقوع انتقال مال خوانده به خود را از دادگاه میخواهد، خواه انتقال ناشی از اقرار صریح خوانده باشد و صحت اقرار و شرایط آن نیز توسط دادگاه احراز و تأیید شود، خواه از طریق دیگری انتقال ملک به خواهان احراز گردد، مثلا شریک ملک بتواند با اعمال حق شفعه، ملک مورد بیع دیگری را تملک کند و دادگاه صحت اقرار و یا انتقال ملک به عقود مختلف و استحقاق خواهان در تملک ملک ناشی از حق شفعه را تأیید کند، آیا اداره ی ثبت اسناد و املاک حق دارد و مکلف است مالکیت مورد حکم را بدون تنظیم سند انتقال قطعی، تنها طبق رأی صادره از دادگاه در دفتر املاک به نام محکومً له ثبت نماید؟

خلاصه ی جواب: با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت، که ثبت ملک در دفتر املاک را فقط از سه طریق جایز شمرده است باید گفت به رغم اینکه صدور حکم از سوی دادگاه در مورد احراز مالکیت اشخاص به منزله ی سند رسمی است اما کافی برای ثبت ملک در دفتر املاک به نام محکومً له نمی باشد، بنابراین، خواهان باید علاوه بر درخواست احراز مالکیت، یا انتقال ملک به نام خود، لزوما الزام خوانده را به تنظیم سند رسمی نیز درخواست کند.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی(عضو کانون وکلای دادگستری مرکز)