آپارتمان برخی مسائل حقوقی تملک آپارتمانها

آپارتمان برخی مسائل حقوقی تملک آپارتمانها

ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها: « در هر ساختمان مشمول مقررات قانون، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.»

ماده ۲۲ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی {سرایدار} استخدام کنند.»

هیچ یک از مالکان مجموعه حق ندارد به طور انفرادی از مدیر یا مدیران ساختمان، حساب هزینه های ساختمان را مطالبه و درخواست کند؛ زیرا تصویب گزارش مالی مجتمع از طرف اعضای حاضر در جلسه مجمع عمومی برای همین منظور تهیه شده که مالکان به صورت انفرادی و تک تک، حسابها و هزینه‌های مدیر یا مدیران را کنترل نکنند تا موجب هرج و مرج در اداره ساختمان نشود.

 شارژ ساختمان

نحوه ی مطالبه ی شارژ ساختمان از سوی مدیر یا مدیران ساختمان، در ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها آمده است: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران، به وسیله ی اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.»

لذا، برای اثبات مطالبات شارژ و هزینه های ساختمان، اعلام شفاهی یا نامه ی عادی یا پست پیشتاز و تابلوی اعلانات کفایت نمی کند؛لازم است در متن اظهارنامه، مبلغ بدهی و صورت ریز بدهی شخص بدهکار قید شود. ابلاغ اظهارنامه، حدودا یک هفته تا ۱۰ روز زمان خواهد برد و می توان محل کار یا منزل مخاطب را برای ابلاغ در نظر گرفت.

اگر بدهکار ساختمان، بعد از ابلاغ اظهارنامه، از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر ساختمان می تواند از دادن سرویس به او خودداری کند. ادامه ی ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها: «هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز، و غیره به او خودداری کنند.»

از آنجایی که روند رسیدگی دادگاه یا شورای حل اختلاف، زمانبر است و قانونا، مدیرساختمان می تواند اقدام به قطع خدمات مشترک ساختمان علیه بدهکار نماید، در چنین حالتی، شخص مذکور می تواند در دادخواست خود، دستور موقت مبنی بر توقف اجرای تصمیم مدیر ساختمان در خصوص قطع خدمات را تقاضا کند. در این صورت، اگر دادگاه دلایل وی را قوی تشخیص دهد، دستور توقف اجرای تصمیم مدیر ساختمان را صادر خواهد کرد.

نکته: گرچه تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر، صحبت از “خارج از نوبت” و “بدون رعایت تشریفات” و “صدور رأی قطعی” کرده اما در عمل، چنین نیست؛ گرچه وکیل حاذق می بایست مطابق قانون، رسیدگی خارج از نوبت را کتبا درخواست و شفاها به قاضی یادآوری کند. حکمی که صادر می شود، قابل تجدیدنظرخواهی است.

مشاعات آپارتمان؛ توافق مالکین بر استفاده اختصاصی

باید دانست که مالکین مشاعات حتی با توافق و قرارداد خصوصی، نمی توانند خود را از بهره برداری مشترک از مشاعات، ممنوع و محروم سازند.

ماده ی ۳ قانون تملک آپارتمانها چنین است: «حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه ی او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت واگذاری ملک، انتقال قسمت مشترک قهرا تحقق خواهد یافت.»

همچنین، ماده ی۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، به وضوح، قراردادهای خصوصی مالکین را که سبب برقراری حق انحصاری نسبت به قسمتهای مشترک باشد، فاقد اعتبار شناخته است: «قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده شرکا می باشد، قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر، همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع شرکاء ملک است هر چند در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.»

برای مثال، بام ساختمان و آپارتمانها از مصادیق قسمتهای مشترک بوده و کلیه ی مالکین واحدهای آپارتمانی به آن نیاز دارند؛ بنابراین، اگر مالکین مشاعی با توافق کتبی، استفاده از پشت بام را به یکی از مالکین مشاعی واگذار کنند و در نتیجه، آن ملک مشاعی، درب جداگانه ای نصب کند و…، این توافق به لحاظ مخالفت با قوانین مذکور، باطل است و در صورت امتناع نامبرده از برداشتن آن، هر یک از مالکین می تواند دادخواست بطلان قرارداد و برداشتن درب های منصوبه در مدخل و ورودی راه پله را به دادگاه بدهد.

همچنین، این مطلب را نیز باید گفت که به موجب ماده ۶۰۱ قانون مدنی: «هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده، تقسیم باطل می شود.» گرچه این ماده راجع به تقسیم مال مشاع است اما در خصوص تجمیع نیز می توان به آن استناد کرد؛ لذا هرگاه تجمیع سهم شرکا به صورتی که مال مشاع به صورت اختصاصی تبدیل شود و تجمیع نیز با مقررات آمره از جمله قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی اجرایی آن مخالف باشد، قرارداد خصوصی راجع به تجمیع نیز باطل خواهد بود.

تغییر دادن نمای خارجی ساختمان

ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها: هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین، تغییراتی در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهد.» اما با توافق اکثریت مجمع عمومی مالکان ساختمان، امکان ایجاد تغییرات در نمای خارجی ساختمان وجود دارد.

سوال: اگر مالک یکی از واحدها، پنجره اختصاصی خود را طوری تعویض کند که با پنجره سایر واحدها متفاوت باشد و در نتیجه، نمای اولیه ساختمان را به هم بزند، برای جلوگیری از این کار، چه اقدامی میتوان انجام داد؟

جواب: برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان، ابتدا باید مدیر مجموعه، وی اظهار نامه رسمی به مالک متخلف تذکر دهد. در صورتی که مالک یادشده همچنان بر این عمل خود اصرار ورزد، مدیر مجتمع مکلف است با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، او را وادار به نصب پنجره هم شکل با سایر پنجره های ساختمان بنماید. دادگاه با بررسی موضوع و، عنداللزوم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، در صورتی که تخلف مالک آپارتمان را احراز کند، نامبرده را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحدهای ساختمان خواهد کرد.

نکته: با توجه به اینکه رسیدگی در دادگاه ها روندی طولانی دارد، در صورتی که موضوع جنبه فوریت داشته باشد، مدیر ساختمان می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت نماید.

پاسیو و نورگیر

سوال: اگر واحدی که حیاط خلوت درتصرف اوست، با ایجاد سقف کاذب تا ارتفاع واحد خود، آن را بپوشاند، از نظر قانون تملک آپارتمانها چه حکمی دارد؟

جواب: اگر  اقدام او صرفاً ایجاد سقف کاذب باشد، از آنجایی که مزاحمتی برای سایرین  ندارد و اغلب، برای جلوگیری از سقوط اشیاء و ریختن آشغال از طبقات بالا به حیاط خلوت است، منع قانونی ندارد و از نظر مقررات شهرداری نیز تخلف محسوب نمی شود. البته ایجاد سقف واقعی برای حیاط خلوت، از نظر قانون تملک آپارتمانها تخلف است و دادگاه در اجرای مقررات ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، حکم بر الزام خوانده به برداشتن سقف کاذب خواهد نمود. از نظر مقررات شهرداری نیز چنین اقدامی تخلف محسوب می شود و می‌تواند مشمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (تخریب) قرار گیرد.

تنخواه گردان

در ماده ۲۷ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مقرر شده: «مدیر یا مدیران می‌توانند به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از کلیه شرکا دریافت دارند.»

تنخواه گردان عبارت است از مقدار معینی وجه نقد (پول) در یک مقطع و دوره مشخص، که مدیر یا مدیران جهت مصارف جاری و روزمره ساختمان در اختیار خود دارند. بنابراین، وظیفه مجمع عمومی است که مشخص کند چه مقدار از مبالغ دریافتی از مالکان (شریکان) پس انداز شود و چقدر از آن به عنوان تنخواه گردان در دست مدیر باقی بماند.

اکثریت مطلق و اکثریت نسبی در خصوص آپارتمانها

اکثریت مطلق یعنی بیش از نصف؛ اکثریت نسبی یعنی هر که رای بیشتری درمیان سایرین داشت ولو اینکه کمتر از نصف باشد. در قانون تملک آپارتمانها اکثریت مطلق آرا معیار اعتبار رسمیت هر یک از تصمیمات تلقی می شود؛ البته ملاک اکثریت مطلق آرا بر اساس مساحت قسمت های اختصاصی آنها است نه تعداد نفرات مالکان؛ در نتیجه، اگر به فرض،  دو نفر بیشتر از نصف کل مساحت زیربنای قسمتهای اختصاصی را مالک باشند، رای آن دو به تنهایی، به صورت اکثریت مطلق نسبت به سایر مالکان آپارتمان ها که کمتر از نصف کل مساحت زیربنای قسمتهای اختصاصی را مالک باشند تعیین کننده است حتی اگر تعداد نفرات سایر مالکان آپارتمان ها چندین برابر آن دو نفر باشد. خلاصه اینکه تعداد ملاک نیست؛ سهم مالکانه ملاک است.

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی | وکیل پایه یک دادگستری

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز