چگونه قرارداد تنظیم کنیم

چگونه قرارداد تنظیم کنیم

۱- تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی

در انعقاد و تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی، احراز هویت معمولاً با بررسی مدارک شناسایی صورت می‌گیرد؛ صلاحیت و اهلیت معامله کننده، اغلب، بر این مبنا استوار است که طرف معامله ورشکسته نباشد، ممنوع المعامله نباشد، اموالش توقیف نشده باشد. بدیهی است که درخصوص انعقاد قراردادهای (معاملات) راجع به اموال غیرمنقول (زمین، ملک و املاک) قرارداد اجاره ملکی (اعم از مسکونی، اداری و تجاری) و اموال منقول (مثل اتومبیل)، بررسی سند یا اسناد مالکیت و انطباق آن با مدارک شناسایی طرف قرارداد ضروری است.

در معاملات وکالتی باید مندرجات وکالتنامه وکیل (اعم از اختیارات، قابل توکیل بودن موضوع وکالت، داشتن یا نداشتن حق عزل وکیل، تفویض وکالت و …) به دقت بررسی شود. گاهی این بررسی نیاز به دانش، تجربه و تخصص حقوقی دارد. اکثرا به جهت اینکه افراد، اطلاع درستی از کم و کیف وکالتنامه ندارند ممکن است طعمه ی کلاهبرداران شده و گرفتار کلاهبرداری و مسائل و عواقب قانونی احتمالی شوند.

چگونه قرارداد تنظیم کنیم

همچنین در خصوص تنظیم پاره ای از قراردادها، حسب مورد، ممکن است بررسی صلاحیت علمی، فنی و تخصصی طرف قرارداد از طریق بررسی مدارک تحصیلی یا مدارج علمی یا گواهی هایی که نشان دهنده ی تجربه و سابقه کار در خصوص موضوع قرارداد است حائز اهمیت باشد.

در خصوص قراردادهای مالی یا تجاری نیز این بررسی صورت می‌گیرد که طرف قرارداد سرمایه و امکانات اولیه و توانایی انجام قرارداد را داشته باشد. مضافاً اینکه ممکن است قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ در خصوص برخی از قراردادها و اشخاص (به جهت شمول یا عدم شمول) در نظر گرفته شود.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی در مقایسه با زمانی که تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی صورت می‌گیرد به لحاظ مسائل قراردادی (فنی، تخصصی و حقوقی) به مراتب، دشواریهای کمتری دارد. با وجود این، حضور یک وکیل دادگستری یا کارشناس رسمی دادگستری در امور ملکی می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

 ۲- تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکت ها و موسسات)

در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید از قانونی بودن آن و اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی آگاهی و اطمینان حاصل نمود. در این راستا بررسی موارد زیر ضرورت دارد: اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت، موضوع شرکت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانونی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، شناسه ملی.

همچنین باید اعضای هیئت مدیره و مدیرعامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد. از این طریق، دارندگان امضای مجاز و نحوه رسمیت پیدا کردن امضاهای آنها مشخص می شود. به عنوان مثال، در پاره ای موارد، موضوع قرارداد از موضوعاتی است که برای انعقاد آن، اخذ مجوز یا مجوزهای خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی ضرورت دارد و از اختیارات امضاکنندگان خارج است.

ورشکسته یا ممنوع المعامله بودن شرکت یا توقیف بودن اموال شرکت به موجب حکم دادگاه، ملاحظه آگهی آخرین تغییرات شرکت (روزنامه رسمی) و دقت در انقضای مدت مدیریت مدیران شرکت، شمول یا عدم شمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷، توانایی مالی شرکت و… از دیگر مواردی است که می تواند مورد بررسی قرار گیرد.

 قرارداد تنظیمی با یک شرکت می تواند شامل موارد زیر باشد: ۱- موضوع قرارداد ۲- اسناد و منضمات قرارداد ۳- مدت قرارداد (شروع و خاتمه؛ مضافا اینکه در ماده ۳۹ و ۴۰ شرایط عمومی پیمان، تحویل موقت و تحویل قطعی و دوره تضمین قید شده است) ۴- مبلغ قرارداد ۵- نحوه پرداخت ۶- تعهدات طرفین ۷-  تضمینات ۸- محل تحویل ۹- خسارات (الف: خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد ب: خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ج:سایر خسارات)۱۰-  فورس ماژور (حوادث قهری)  ۱۱- موارد فسخ قرارداد ۱۲- مرجع حل اختلاف (از طریق داور واحد یا هیئت داوران)

نکته: درخصوص گنجاندن بند داوری در قراردادها باید بسیار دقت شود؛ حکمیت یا داوری در صورت عدم رعایت نکات و ظرایف آن می‌تواند موجبات ورود ضرر و زیان یکی از طرفین قرارداد را در پی داشته باشد.

چند نکته مختصر در خصوص معاملات ملکی

ملک موضوع قولنامه (مبایعه نامه) از جهات مختلف باید مورد بررسی قرار گیرد:

۱- از جهت وضعیت متصرف یا متصرفین: خریدار باید با مراجعه به محل ملک بداند که چه کسی متصرف ملک است. اگر کسی غیر از فروشنده، ملک را در تصرف داشته باشد باید بررسی کند که تحت چه عنوانی است؛ آیا مستاجر است یا سرایدار یا باغبان یا کسی که مالک موقتا به او اجازه تصرف داده است؟

۲- تحویل گرفتن ملک از متصرف یا در اصطلاح عامه، بیرون انداختن متصرف از ملک، معمولا کاری زمان بر و پردردسر است. بنابراین اگر ملک متصرفی غیر از فروشنده داشته باشد  باید وضعیت آن روشن و در قولنامه برای عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک، ضمانت اجرای سنگین و شدید در نظر گرفته شود.

۳- خریدن ملکی که در طرح (طرح توسعه معابر، طرح فضای سبز یا طرح مترو و…) قرار گرفته است مشکلات زیادی را برای خریدار در پی خواهد داشت حتا اگر اجرا نشود. برای اطلاع از اینکه ملکی در طرح می باشد یا خیر میتوان با مراجعه به شهرداری منطقه وقوع ملک اقدام نمود.

۴- در معاملات وکالتی، مثلاً در مواردی که فروشنده، وکیل مالک است باید بررسی شود که در وکالتنامه «حق فروش»، «حق دریافت ثمن»، «حق اسقاط خیارات» قید و تصریح شده باشد. گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، عین خیاراتی را که از فروشنده گرفته، به موجب وکالتنامه ای به خریدار می دهد تا خریدار شخصا تشریفات ثبت معامله را انجام دهد؛ در این مواقع، خریدار باید دقت کند که در وکالتنامه وکیل « حق توکیل غیر» تصریح شده باشد. چنین وکالتنامه ای باید بلاعزل بوده، ضمن عقد خارج لازم، بر موکل شرط شود که حق ضم (اضافه کردن) وکیل دیگری را به خریدار نداشته باشد و همچنین موکل (فروشنده وکالتی) این حق را نداشته باشد که بخواهد موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد.

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز