نکاتی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولا، در ادامه ی روند کار، موجب بروز اختلاف بین مالک و سازنده می شود و با توجه به تجربه ی نگارنده در طی پرونده های متعدد از این دست، باید گفت که حضور وکیل دادگستری در تنظیم این نوع از قراردادها ضروری است. وکیل دادگستری با توجه به وظیفه ی ذاتی خود، می بایست مصلحت و منافع موکل خود را در نظر بگیرد، اما به تناسب آنچه تا کنون مشاهده و تجربه شده است، در ذیل، مطالبی کوتاه و کاربردی (دو جانبه) در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت متذکر می گردد.
۱ . مالک موظف است جهت اخذ پروانه ی ساخت به نام سازنده، وکالتنامه ی رسمی به منظور انجام امور اداری مربوط تنظیم کند؛ اعتبار وکالتنامه تا زمان صدور پروانه است و به محض صدور و اخذ پروانه، وکالتنامه منفسخ و اعلام یکجانبه ی فسخ وکالتنامه از طرف مالک به دفترخانه و شهرداری کفایت نماید.
- از آنجا که غالبا تحویل اصل سند مالکیت و اصول سایر اسناد برای صدور پروانه، خود، مشکلاتی را برای مالک ایجاد می کند، برای گرفتار نشدن در این قبیل مشکلات بهتر است فتوکپی مصدق (تصدیق شده) اسناد مذکور به تعداد لازم در اختیار وکیل (یعنی سازنده) قرار گیرد. هرگاه شهرداری ملاحظه ی اصول اسناد را لازم بداند، مالک متعهد باشد اصول اسناد را به شهرداری جهت ملاحظه ارائه کند.
- در قرارداد ذکر شود از تاریخ صدور پروانه، سازنده ی بنا ظرف مثلا ظرف ۱۸ ماه با هزینه ی خود، ساختمان را با استفاده از مصالح درجه یک در با مشخصات … و در …طبقه با رعایت کامل اصول فنی بدون نقص احداث نماید و چنانچه سازنده ی ساختمان، تعهدات خود را در این مورد مراعات نکرد، قرارداد به خودی خود منفسخ شود و هرگاه در احداث بنا اصول فنی رعایت نگردد، سازنده مکلف باشد که بنای ناقص را تخریب و نخاله ی ساختمان را با هزینه ی خود به خارج منتقل کرده و ملک را به تصرف مالک دهد. مبلغ … تومان نیز به عنوان وجه التزام خسارت وارده به مالک بپردازد.
- هرگاه در احداث بنا اصول فنی و نوع مصالح رعایت شد، ولی در انقضاء مدت، ساختمان کامل نشده باشد با توجه به انفساخ قرارداد، مالک متعهد شود طبق نظریه ی کارشناس دادگستری، هزینه های انجام شده برای احداث بنا را مثلا در… قسط مساوی، ظرف… ماه به سازنده بپردازد، مشروط بر اینکه به محض اعلام نظر کارشناس همزمان با رفع تصرف، ابتدا قسط اول و سپس اقساط دوم و سوم ظرف… ماه به سازنده ی بنا پرداخت شود. همچنین در این صورت، توافق شود که نظر کارشناس رسمی دادگستری را به عنوان داور بپذیرند و نظر او غیر قابل اعتراض باشد.البته کارشناس مورد نظر باید، کتبا، وظیفه ی محوله را قبول کند تا به محض اعلام یکطرفه ی مالک، نظر خود را ظرف مثلا یکماه اعلام کند. در خصوص داوری و تعیین داور، نکته های بسیار مهمی وجود دارد که در بخش دیگری راجع به آن سخن گفته ایم.
- مالک متعهد شود به محض تکمیل بنا طبق نظر کارشناس مزبور با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، … دانگ (مثلا سه دانگ) از ملک ساخته شده را به صورت مشاع به سازنده ی بنا به صورت قطعی انتقال دهد. سپس برای تفکیک آپارتمانهای احداثی اقدام و با حضور در دفتر اسناد رسمی آپارتمانها را بین خود و سازنده ی بنا، رسما افراز و تقسیم نموده و طرفین ملزم باشند در تقسیم نامه بپذیرند که آپارتمانهای مشخص شده (مثلا طبقات… و … یا مثلا شرقی) متعلق به مالک و باقی (مشخص شود) متعلق به سازنده باشد و تا قبل از اتمام مثلا ۸۰ درصد از ساختمان به صورت کامل و بدون نقص، هیچ یک از طرفین حق پیش فروش ساختمان احداثی را نداشته باشند.
- پرداخت کلیه ی جرائم کمیسیون ماده صد شهرداری به عهده ی سازنده باشد و سازنده حق احداث بنای اضافی را نداشته باشد، مگر با موافقت کتبی مالک؛ در این صورت، آنچه از جرائم کمیسیون ماده صد به بنای اضافی تعلق گیرد، پرداخت آن به صورت مساوی، بر عهده طرفین باشد و به صورت تساوی در مساحت اضافی با یکدیگر شریک باشند.
نکته بسیار است، سخن کوتاه کردیم.
مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی (عضو کانون وکلای دادگستری مرکز)