مفهوم تجاوز در دعاوی ثبتی و املاک

مفهوم تجاوز در دعاوی ثبتی و املاک

در اختلافات ملکی، واژه هایی از قبیل تعارض، تجاوز، تداخل، تزاحم و… کاربرد دارند. این در حالی است که قانون و آیین نامه ثبت، تنها از اسناد مالکیت معارض نام برده است. احتمالا این امر ناشی از آن باشد که، صرفا، تعارض در املاک و صدور اسناد مالکیت معارض جزو اشتباهاتی است که در مراحل اقدامات ثبتی املاک در ادارات ثبت بروز می کند که ناشی از اشتباه ادارات ثبت است و در نهایت، باعث می شود که ادارات ثبت، اسناد مالکیت معارض صادر کنند. اشتباهی که رسیدگی و حل اختلاف ناشی از آن در صلاحیت هیئت نظارت و، گاهی، شورای عالی ثبت خواهد بود.

اما در خصوص موارد دیگر، یعنی تجاوز، تداخل، جابجایی و … در املاک، ادارات ثبت نقشی ندارند و عوامل بیرون از مجموعه ادارات ثبت باعث و ایجاد کننده ی چنین اختلافات و دعاوی در املاک هستند. در نتیجه، در قانون ثبت و آیین نامه بدان پرداخته نشده اما از آنجایی که وقوع این اختلافات در خصوص املاک می باشد، سازمان ثبت اسناد و املاک در جهت رفع و حل مشکلات و اختلافات مربوط به ملک و املاک، بخشنامه ها و دستورالعملهای ثبتی وضع نموده که در صورت توافق طرفین اختلاف ملکی می تواند رافع اختلاف باشد. با وجود این، اگر دو مالک یا مالکان توافقی حاصل نکنند، احتمالا، طرح دعوی خلع ید یا تصرف عدوانی در مراجع قضایی و دادگستری ضرورت می یابد.

تجاوز یعنی اینکه ملک از محدوده ی صورتمجلس تحدید حدود در املاک جاری یا محدوده ی سند مالکیت در املاک ثبت شده خارج گردیده باشد. به عبارت دیگر، هر محدوده ای که در تعریف حدود ملک قرار نگیرد و خارج از آن باشد ولی شخصی ملک آن را در تصرف داشته باشد تجاوز قلمداد می شود. تجاوز ممکن است به پلاک مجاور (ملک مجاور) یا خیابان یا مسیل و اراضی متروکه باشد. در نتیجه، شخص متجاوز باید آن محدوده را از ملک خود خارج یا با توافق با مالک از وی خریداری و متعاقبا طبق قوانین ومقررات ثبت، آن را به ملک خود اضافه کند.

وقوع پدیده تجاوز، الزاما، مستلزم وجود اضافه در تصرفات متجاوز نیست بلکه باید خروج ابعاد از حد فاصل رئوس ملک صورت گرفته باشد، یعنی ملک از محدوده خود خارج شده باشد. تجاوز به ملک مجاور، از نظر متراژ و کیفیت در محدوده ی واقعی و مختصات رئوس ملک متجاوز تأثیر ندارد. در نتیجه، هرگونه اضافی خارج از محدوده ی ملک بدون توجه به مقدار تصرف کنونی، تجاوز به ملک مجاور خواهد بود. یعنی ملک در محل مکانی خود استقرار ندارد. مثلا ممکن است ملکی که در سند مالکیت ۲۰۰ متر قید شده و واقعا هم ۲۰۰ متر باشد اما ۴۰ متر از قسمت غربی اش انداخته و در عوض، ۴۰ متر به سمت شرق رفته باشد (تجاوز کرده باشد) بنابراین، کسری مساحت و مطابق بودن مساحت ملک در محل استقرار، با مساحت مندرج در سند مالکیت یا سوابق ثبتی، دلیل استقرار ملک در محل مکانی خود و عدم تجاوز به مجاور نیست بلکه محل مکان واقعی رئوس ملک را باید با توجه به نقشه تفکیکی و مشخص کردن مختصات رئوس محل واقعی به دست آورد؛ در این قسمت، کارشناس ملک با توجه به تخصص و تجربه، بهتر از انجام آن برمی آید تا وکیل دادگستری. اما در مقام دفاع از موکل، در چهارچوب دلایل و مدارک استنادی، از جمله نظر کارشناسی، وکیل متخصص امور ملکی و ثبتی می تواند قاضی را توجیه و در احراز حقیقت یاری کند.

در پایان متذکر میگردد که تشخیص تعارض، تداخل،  تجاوز و… در مقام عمل به آسانی ممکن نبوده و نیاز به بررسی نقشه های ثبتی و پیاده کردن پلاکها در محل و روی نقشه ۲۰۰۰/۱ (یک دوهزارم) و کنترل مساحت قطعات مورد نظر دارد که البته در این صورت، ضریب خطا و اشتباه، تا حد بسیار زیادی کاهش خواهد یافت.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک۱ دادگستری و مشاور حقوقی، دعاوی و پرونده های ملکی، قراردادهای تخصصی ساخت و مشارکت، حقوقی، کیفری، ثبتی- مدیر وکیل سرا و موسسه حقوقی-  عضو کانون وکلای دادگستری مرکز