قوانین ملکی در معاملات

امروزه بنگاههای معاملاتی املاک نقش مهمی در تنظیم معاملات ملکی یافته اند. بیشترین معاملات ملکی که دربنگاه های املاک یا دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود، عبارت است از بیع (خرید و فروش)، رهن و اجاره، قرارداد مشارکت.

ظرافتهای حقوقی در قراردادها وجود دارد که نابلدی و بی اطلاعی هر یک از خریدار، فروشنده، موجر، مالک، مستأجر ممکن است پیامدهای ناگواری برای ایشان در پی داشته باشد و وقت و هزینه زیادی را در دادگاهها صرف کنند، وکیل بگیرند اما وکیل دیرهنگام فایده ی چندانی ندارد؛ در نتیجه، متحمل خسارات و گرفتاری های غیر قابل جبران گردند. دفاتر املاک هم به وقت واقعه، هرگونه مسئولیتی را از خود سلب می کنند و البته برخی یا بسیاری از مدیران بنگاههای املاک و مشاوران املاک، سواد حقوقی کافی ندارند و صرفا در دریافت کمیسیون (حق کمیسیون) مهارت دارند. گرچه در سالهای اخیر، دوره های آموزشی تنظیم قرارداد از سوی اتحادیه مشاوران املاک برای ایشان برگزار می گردد و تا حدود اندکی توانسته است رافع برخی مشکلات و مسائل حقوقی باشد اما قطعا مشاوره یا حضور وکیل خبره دادگستری در تنظیم بسیاری  از قراردادهای ملکی، ضرورت دارد.

کلیات تنظیم قرارداد

۱- تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی

در انعقاد و تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی، احراز هویت معمولاً با بررسی مدارک شناسایی صورت می‌گیرد؛ صلاحیت و اهلیت معامله کننده، اغلب، بر این مبنا استوار است که طرف معامله ورشکسته نباشد، ممنوع المعامله نباشد، اموالش توقیف نشده باشد. بدیهی است که درخصوص انعقاد قراردادهای (معاملات) راجع به اموال غیرمنقول (زمین، ملک و املاک) قرارداد اجاره ملکی (اعم از مسکونی، اداری و تجاری) و اموال منقول (مثل ماشین) بررسی سند یا اسناد مالکیت و انطباق آن با مدارک شناسایی طرف قرارداد ضروری است.

در معاملات وکالتی باید مندرجات وکالتنامه وکیل (اعم از اختیارات، قابل توکیل بودن موضوع وکالت، داشتن یا نداشتن حق عزل وکیل، تفویض وکالت و …) به دقت بررسی شود. گاهی این بررسی نیاز به دانش، تجربه و تخصص حقوقی دارد. اکثرا به جهت اینکه افراد، اطلاع درستی از کم و کیف وکالتنامه ندارند ممکن است طعمه ی کلاهبرداران شده و گرفتار کلاهبرداری و مسائل و عواقب قانونی احتمالی شوند.

در خصوص قراردادهای مالی یا تجاری نیز این بررسی صورت می‌گیرد که طرف قرارداد سرمایه و امکانات اولیه و توانایی انجام قرارداد را داشته باشد. مضافاً اینکه ممکن است قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ در خصوص برخی از قراردادها و اشخاص (به جهت شمول یا عدم شمول) در نظر گرفته شود.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی در مقایسه با زمانی که تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی صورت می‌گیرد به لحاظ مسائل قراردادی (فنی، تخصصی  و حقوقی) به مراتب، دشواریهای کمتری دارد. با وجود این، حضور یک وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاوره حقوقی با یک وکیل خوب (وکیل حاذق و متبحر در تنظیم قراردادها) و آگاه به آخرین رویه های قضایی می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.

۲- تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکت ها و موسسات)

در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید از قانونی بودن آن و اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی آگاهی و اطمینان حاصل نمود؛ در این راستا بررسی موارد زیر ضرورت دارد: اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت، موضوع شرکت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانونی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، شناسه ملی.

همچنین باید اعضای هیئت مدیره و مدیرعامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد. از این طریق، دارندگان امضای مجاز و نحوه رسمیت پیدا کردن امضاهای آنها مشخص می شود. به عنوان مثال، در پاره ای موارد، موضوع قرارداد از موضوعاتی است که برای انعقاد آن، اخذ مجوز یا مجوزهای خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی ضرورت دارد و از اختیارات امضاکنندگان خارج است.

ورشکسته یا ممنوع المعامله بودن شرکت یا توقیف بودن اموال شرکت به موجب حکم دادگاه، ملاحظه آگهی آخرین تغییرات شرکت (روزنامه رسمی) و دقت در انقضای مدت مدیریت مدیران شرکت، شمول یا عدم شمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷، توانایی مالی شرکت و… از دیگر مواردی است که می تواند مورد بررسی قرار گیرد. وکیل شرکت یا وکیلی که در امور شرکتها و قراردادها فعالیت حرفه ای دارد، بخوبی، بر مسائلی که گفته شد آگاه است و می توان از مشاوره حقوقی چنین وکیلی بهره مند شد.

اجرت المثل {ایام تصرف} چیست و فرق آن با اجرت المسمی چیست؟

مبلغی که در قرارداد اجاره به عنوان اجاره بها قید می شود به لحاظ حقوقی، تحت عنوان اجرت المسمی شناخته شده است؛ به بیان دیگر، مبلغی که موجر و مستاجر برای اجاره روزانه یا ماهیانه یا سالیانه در قرارداد اجاره توافق می‌کنند اجرت المسمی نامیده می شود. دادخواستی که برای مطالبه اجرت المسمی تنظیم و تقدیم دادگستری می‌شود، معمولاً، تحت عنوان مطالبه اجور معوقه (اجاره بها) می باشد. اما در مواردی که توافقی برای اجاره بها وجود نداشته باشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد بدون آنکه تمدیدی صورت گرفته باشد یا به گونه‌ای توافق بر سر اجاره‌بها وجود داشته باشد، در این صورت، مبلغی که مستاجر باید پرداخت کند در ادبیات حقوقی و قضایی تحت عنوان اجرت المثل شناخته می شود. دادگاه برای تعیین میزان اجرت اجرت المثل، معمولاً، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

مستند قانونی اجرت المثل در دعاوی اجاره: مواد ۴۹۴ ، ۴۹۵ و ۵۰۱ قانون مدنی می باشد.

 

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

به بیان ساده، اسقاط کافه خیارات، یعنی اینکه طرفین قرارداد، حق فسخ آن قرارداد را از خود سلب و ساقط نمودند؛ یعنی حق فسخ ندارند حتی اگرمعامله را گران تر یا ارزان تر از مبلغ عرفی (بازار) منعقد کرده باشند یا به هر دلیلی، یکی از طرفین، احیاناً، متضرر شده باشد. {رجوع شود به مطلب: برخی سوالات رایج حقوقی در سایت وکیل سرا}

 

داوری یا حکمیت در قرارداد

نکته: درخصوص گنجاندن بند داوری در قراردادها باید بسیار دقت شود؛ حکمیت یا داوری در صورت عدم رعایت نکات و ظرایف آن می‌تواند موجبات ورود ضرر و زیان یکی از طرفین قرارداد را در پی داشته باشد. اینکه داور چه کسی باشد، اخذ امضای قبولی داور در زمان تنظیم قرارداد، مدت داوری، مکان تشکیل جلسه داوری و … از جمله مواردی است که در خصوص داوری باید مورد توجه قرار گیرد. {برای مطالعه بیشتر، مراجعه شود به: داوری در قراردادها؛ مهمترین نکته ها در سایت وکیل سرا}

 

الزام به انجام تعهد (الزام به ایفای تعهد)

با توجه به قوانینی که در زمینه ی تنظیم چنین قراردادهایی بدان رجوع می شود از قبیل قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، باید دانست در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارتهای وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود (ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی)

در برابر عدم انجام تعهد، کاری که باید کرد این است که طبق ماده ۲۲۷ قانون مدنی باید ابتدائا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود یا در مواردی، طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه های آن محکوم کند. مثلا اگر سازنده، ساختمان را بر خلاف تعهد، نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی تواند ابتدائا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه های لازم برای تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست  الزام متعهد به انجام تعهد را تقدیم دادگاه کند. همچنین وقتی پولی به کسی داده می شود تا مثلا کار مشخصی را انجام دهد، چه به موجب قرارداد کتبی چه بدون قرارداد کتبی؛ اگر آن شخص، کار را انجام ندهد یا بسیار به تأخیر اندازد، در این صورت نمی توان ابتدائا دادخواست استرداد پول یا مطالبه وجه مطرح کرد؛ بلکه اول باید دعوی حقوقی الزام به انجام تعهد صورت گیرد. اینها زمان بر است و گاهی به دلیل بی اطلاعی، هزینه و زمان زیادی را از زیان دیده تلف می کند. شکایت کیفری کلاهبرداری هم اغلب، نادرست بوده و با قرار منع تعقیب در دادسرا مواجه خواهد شد. بنابراین، تنظیم قرارداد و مشاوره با یک وکیل پایه یک دادگستری بسیار اهمیت دارد.

 

الزام به تنظیم سند رسمی

یک نکته دیگر که در مرحله بروز اختلاف ملکی در خصوص مبایعه نامه پیش می آید الزام به تنظیم سند رسمی است؛ اخذ گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی، بسیار مهم است و برای مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ضرورت دارد. اما نکته ای که در خصوص بعضی از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده، بدون تقاضای تفکیک آن، قابل استماع نبوده و قرار رد آن صادر خواهد شد. زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نبوده و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد؛  البته اگر خریدار، قسمتی از ملک را به طور مشاع خریداری کرده باشد، مثلا سه دانگ مشاع از ششدانگ، در این صورت می تواند صدور حکم مشاعی را از دادگاه تقاضا کند. مواد قانونی مورد استناد نیست. در صورتی که تمایل خواهان یا وکیل وی بر ذکر مستند قانونی باشد،  ماده ۱۰،  ماده ۱۸۴، ماده ۲۲۰ و ماده ۳۳۸ قانون مدنی می تواند باشد. {برای مطالعه بیشتر: الزام به تنظیم سند رسمی؛ نکته های بدیع در سایت وکیل سرا}

وکیل سرا؛

مصطفی محمدی : وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

وکیل پرونده های خانواده (طلاق، مهریه و …)

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز