اضافه مساحت در املاک

وجود اضافه مساحت در املاک، موضوع ماده ۱۴۹ قانون ثبت، از مواردی است که گاهی باعث اختلاف مالکین می گردد و در نتیجه، پرونده های زیادی را نیز در ادارات ثبت باز می کند. البته اجرای طرح کاداستر و وارد کردن نقشه های ثبتی در سیستم کامپیوتری (رایانه ای)، قطعا، تعدی و تجاوز و اشتباهات و مشکلات اینچنینی را کاهش خواهد داد.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت: «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی نفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده ی سند ماکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده باشد و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه ی مذکور قراردادی نشده باشد، اداره ی ثبت سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار میکند تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت کند. عدم مراجعه ی فروشنده…»

ابتدا با تقاضای مالک اقداماتی از قبیل بازدید از ملک توسط نماینده و نقشه بردار و کنترل ابعاد ملک و مجاورین و عرض گذرها صورت می گیرد.

پس از تهیه ی کروکی ملک و مجاورین و گزارش به رییس ثبت و تأیید آن و نیز قبول اصلاح سند مالکیت از طریق ماده ۱۴۹ قانون ثبت و دستور تودیع ارزش آن و سایر هزینه های مشخص شده، واحد حسابداری آن را محاسبه و ذی نفع باید وجه مذکور را بپردازد. نهایتا، نتیجه این می شود که اضافه مساحت موجود در ملک ، با رعایت مقررات، جزو محدوده ی ملک می شود و حدود و مساحت در سند مالکیت، مطابق با وضع موجود، اصلاح خواهد شد.

نکته: اشتباهاتی همچون اختلاف در طول ابعاد پیش نویس سند مالکیت با سند مالکیت و اختلاف مساحت در سوابق ثبتی با دفتر املاک و سند مالکیت و اشتباهات در قید مشخصات اسناد سجلی مالک با توجه به مدارک مستند که اضافه مساحت در آنها مطرح نیست می توان خارج از شمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت دانست (رجوع شود به بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی)

اضافه یا کم بودن مساحت  املاک در معاملات ملکی 

آنچه در قسمت قبل گفته شد مربوط به اشتباهات ثبتی و دعاوی و اختلافات مالکان با اداره ثبت املاک است. اما در معاملات ملکی اگر اضافه مساحت یا نقصان مساحت پیش آید چگونه است؟ ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع {فروشنده} می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت، طرفین به محاسبه ی زیاده یا نقصیه تراضی نمایند.»

البته این ماده مربوط به حالتی است که شرط مقدار یا متراژ (مساحت) به عنوان وصف ملک در مقابل قیمت مورد تراضی قرار گرفته باشد، یعنی مثلا در قرارداد (مبایعه نامه) قید شده باشد که ملک مشخص به مساحت ۱۰۰ متر مربع به مبلغ مثلا  ۴۰۰ میلیون تومان؛ بنابراین، در این حالت، قیمت هر متر مشخص نشده است؛ در چنین حالتی اگر بعدا مشخص شود که ملک مساحت بیشتری دارد، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند؛ و برعکس، اگر بعدا معلوم شود کسر مساحت دارد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند مگر اینکه خریدار و فروشنده بر سر اضافه یا کسری مساحت توافق کنند. البته با توجه به اینکه در اکثر معاملات، حق فسخ از طرفین ساقط می شود، ناچار باید دادخواست مطالبه مبلغ با جلب نظر کارشناس داده شود.

اما اگر در قرارداد (مبایعه نامه) قید شود ملک مشخص دارای مساحت ۱۰۰ متر مربع به قیمت متری ۴ میلیون تومان؛ در این حالت اگر بعدا مشخص شود که مساحت آن کمتر یا بیشتر است، در صورت اضافه بودن مساحت، فروشنده می تواند پول اضافه مساحت را مطالبه کند؛ و برعکس، اگر کمتر باشد، خریدار  می تواند استرداد پولی که اضافه پرداخته را مطالبه کند. (ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی)

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، مدیر وکیل سرا و موسسه حقوقی در تهران، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز