اثبات مالکیت با قولنامه

 همه ساله، در دادگاهها پرونده‌های زیادی در خصوص اثبات مالکیت به استناد سند عادی ( قولنامه، مبایعه نامه)  مطرح می گردد. در خصوص دعوای اثبات مالکیت، نظر و رویه یکسانی در میان قضات وجود ندارد. یک وکیل دادگستری که در موضوعات و پرونده های ملکی قبول وکالت می کند بایستی در تنظیم  و ارائه دادخواست خود دقت کند تا با مانع مقرر در بند ۷ و بند ۸ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی ( قرار رد دعوی) مواجه نگردد.

 نظر اول- در رسیدگی به این گونه دعاوی که تحت عنوان “صحت بیع و اثبات مالکیت خریدار” مطرح می گردد، دادگاه پس از احراز مالکیت ابتدایی فروشنده ( خوانده) به نحو صحیح و قانونی آن، حکم به صحت بیع و اثبات مالکیت خوانده صادر می کند. اما صدور حکم بر صرف وقوع بیع، جدا از بررسی مالکیت خوانده ( فروشنده) و احراز مالکیت وی، درست نیست و این گونه دعاوی می بایست رد شود. زیرا دادگاه حکم اعلامی صادر نمی کند بلکهحکم صادره می بایست ترافعی باشد یعنی اختلافی را که میان طرفین دعوا حاصل گردیده فیصله دهد و رفع کند.

 نظر دوم- لازم است بین مالکیت عرصه و اعیان تفکیک قائل شد زیرا با اجباری بودن ثبت اراضی،  فقط در صورت ثبت رسمی اراضی، بیع و انتقال آنها صحیح می باشد. لیکن در مورد اعیان، با توجه به اقدام اشخاص در ایجاد ابنیه در اراضی موقوفه آستان قدس و غیره و موافقت بعدی مالکین پس از پرداخت حقوق مربوطه، رسیدگی به اینگونه پرونده‌ها و تایید مالکیت به اعیان صحیح و رافع مشکلات مردم می باشد.

 نظر سوم- در صورتی که خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود در پرونده باشد با توجه به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، صرفاً اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، قابل رسیدگی می باشد و در صورت اثبات مالکیت ابتدائی فروشنده (خوانده) و احراز انتقال آن به خواهان و صحت این انتقال با رعایت کلیه شرایط قانونی، دادگاه حکم به ثبوت انتقال و مالکیت و تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر می کند. اما  اگر خواسته خواهان، تنها اثبات مالکیت خود بدون تقاضای سند رسمی باشد، این خواسته، مخالف صریح قانون ثبت اسناد از حیث اجباری بودن ثبت انتقال اموال غیر منقول می باشد و مطابق بند ۸ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی دعوا غیرقانونی بوده بایستی رد شود. اما اگر خواسته خواهان، تایید واقعه حقوقی انتقال با سند عادی توسط خوانده، به خود باشد و در این دعوا بتوان حقی برای خواهان ( غیر از اثبات مالکیت) در نظر گرفت باید به این دعوا مطابق اصل کلی «لزوم رسیدگی به اختلافات بین اشخاص» رسیدگی کرد و استنکاف از رسیدگی تخلف به حساب می‌آید اما چنانچه این دعوا هیچ اثری نداشته باشد به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد است.

 نظر کمیسیون: «هرچند برابر مواد  ۴۶، ۴۷، ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن، ثبت نمودن اسناد مربوط به کلیه عقود و معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده اند الزامی گردیده و اسنادی که برابر مواد  ۴۶ و ۴۷ قانون مذکور به ثبت نرسیده باشند  در ادارات و محاکم قابل پذیرش نمی باشند اما با توجه به مقررات تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۶۰ و تبصره ذیل ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت که به نوعی اعتبار و آمریت مقررات مواد مرقوم الذکر را متزلزل کرده است و به لحاظ اینکه به استثنای موارد عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرع باشند دادگاه های عمومی مکلف به استماع و رسیدگی به انواع دعاوی مطروحه می باشند لذا در موارد رسیدگی دادگاه به دعوای تایید مبایعه نامه عادی تنظیم شده بین اشخاص در خصوص اموال غیر منقول، حسب درخواست یکی از متعاملین و بدون درخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نیز دادگاه عمومی می تواند با احراز مالکیت فروشنده نسبت به صحت قرارداد مستند دعوا اظهارنظر و اتخاذ تصمیم نماید.» ( مجموعه نشست های قضایی)

 یک نکته: چنانچه سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ ( اصلاحی سال ۱۳۷۶) به متقاضی داده شده باشد طبق قسمت اخیر این بند، قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود، حقانیت شاکی را احراز کند میتواند سند مالکیت را ابطال کند و این موضوع منافاتی با اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد. سند مالکیتی که بر اساس شرایط  مواد۲۲ و ۲۴ قانون ثبت صادر شده باشد اعتبار قانونی خود را دارد و دعوای مخالف آن پذیرفته نیست. اما در مواردی که بر اساس مقررات اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، سند مالکیت جدیدی صادر شود این سند مالکیت جدید بر اساس قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مرجع قضایی است.

برای مطالعه در خصوص موضوع مرتبط با مطلب اخیر، رجوع شود به دو مطلب زیر، نگارش یافته در سایت وکیل سرا:

تعارض سند رسمی با شهادت شهود

ابطال سند رسمی در رویه دادگاهها

وکیل سرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز