آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها

آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها

{توضیح وکیل سرا:« قانون تملک آپارتمانها» در اسفند ماه ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در خرداد ۱۳۷۶ نیز اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها در ادیبهشت ۱۳۴۷ به تصویب رسیده و در سال ۱۳۵۳ و ۱۳۷۱  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است و دارای ۲۷ ماده به شرح ذیل می باشد.}

 

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده ۱- قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص ‌یافته باشد.

ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی ‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌های وابسته‌، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

 

فصل دوم‌: قسمت‌های مشترک

ماده ۳- قسمتهائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قایل شد.

تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است‌، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید.

ماده ۴- قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:

الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.

ب- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها،تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اطاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌،تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ- اسکلت ساختمان‌.

تبصره- جدارهای فاضل بین قسمت‌های اختصاصی مشترک بین آن قسمت‌ها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت- درها و پنجره‌ها- راهروها- پله‌ها- پاگردها- که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث- تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنائی‌، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح- نمای خارجی ساختمان‌.

خ- محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

 

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده ۶- زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی ‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک ‌بار تشکیل شود.

ماده ۸- برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه ‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره- در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

الف- تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره- تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ۱۰ روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

 

فصل دوم‌: اختیارت و وظائف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵- تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی ‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶- در صورت استعفاء،  فوت‌، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت‌، مجمع عمومی فوق العاده‌، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱- در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی ‌فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹- مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

 

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده ۲۳- شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌ مستمر و هزینه‌هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌ و آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره ‌به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره- چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های ‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴- هریک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵- هزینه‌های مشترک عبارتست از:

الف- هزینه‌های لازم برای استفاده‌ حفظ و نگاهداری عادی‌ ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.

ب- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌ هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌ می‌کند به‌منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

{توضیح وکیل سرا:« قانون تملک آپارتمانها» در اسفند ماه ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در خرداد ۱۳۷۶ نیز اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمانها در ادیبهشت ۱۳۴۷ به تصویب رسیده و در سال ۱۳۵۳ و ۱۳۷۱  اصلاحاتی در آن صورت گرفته است. این آیین نامه، دارای ۲۷ ماده به شرح فوق می باشد.}