آیا تغییر شغل مستأجر بدون رضایت مالک ممکن است

آیا تغییر شغل مستأجر بدون رضایت مالک ممکن است
به طور خیلی خلاصه باید گفت خیر، ضمانت اجرای شدیدی دارد و برای مستأجر واقعا خطرناک است. مستند قانونی آن نیز شق ۷ از مادۀ ۱۴ قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است بدین شرح: « در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد… موجر می¬تواند حسب مورد صدور حکم فسخ یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند… مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.»
در مورد نحوۀ استفاده از عین مستاجره و تغییر آن و آثار تغییر و مشابهت عرفی مشاغل، نظریاتی از اداره کل حقوقی قوه قضاییه صادر شده است:
نظریه شماره ۶۶۴۷/۷ مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۷۳
« پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.»
سؤال: به موجب مادۀ ۲ مصوبه ۷/۲/۱۳۶۶ شورای عالی شهرسازی که در مقام اصلاح مصوبه ۱۹/۱۱/۱۳۶۴ صادر گردیده، صرف تقاضای صاحب محل کسب و پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینکه با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربری مورد اجاره را بنماید، دادگاه می¬تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه: در صورتی که مالک با استفادۀ تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین حقوقی است. به عبارت دیگر، تغییر کاربری در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأما قابل پذیرش می¬باشد.
نظریه شماره ۷۰/۷ مورخ ۲۹/۱/۱۳۷۴
«الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهۀ قانونی ندارد.»
سؤال: مستأجری محل کسبی را سالها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره¬نامه قید شده استفاده می¬کند. اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور، الزام موجر را به اجازۀ تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازۀ تغییر شغل مستأجر پیش¬بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره¬نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.
آیا مستأجر میتواند الزام موجر به تغییر شغل را از دادگاه بخواهد؟
نظریه شماره ۴۳۱۴/۷ مورخ ۲۵/۷/۱۳۷۵
«تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است.»
سؤال: مستأجر اجاره نامه¬ای دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است. موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه: تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت، مستآجر، الزاما باید شغلی انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیۀ شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.
برگرفته از کتاب «سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران»: بهمن کشاورز
توسط: مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی