خانه / ملکی / توقیف اموال غیر منقول (2)

توقیف اموال غیر منقول (2)

 توقیف اموال غیر منقول (2)

الف) توقیف مازاد مال توقیف شده

اگر مالی تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و بقیه آن برای محکوم له دیگری توقیف شود، در این صورت، اگر مال، مازادی نداشته باشد باز هم میتوان آن مال را توقیف کرد و در تعداد توقیف، ممنوعیت و محدودیتی وجود ندارد ولی معلوم نیست این مازاد به محکومٌ له بعدی برسد یا نه؛ چون ممکن است در پرداخت بدهی افراد قبلی تمام شود یا افراد قبلی با محکوم علیه سازش کنند یا حتی برای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول کنند.

ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: «اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع می‌دهد؛ در این صورت، اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شودکه تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. در صورتی فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این مورد، هرگاه محکومٌ علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد».

ب) توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین

مثلاً اگر بانک مالی را در رهن گرفته و بدهی محکوم علیه در قبال آن قسطی است و یا تأمین کننده مقدمی (قبل تر) وجود دارد، به طلبکار اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بدهد و خودش به عنوان دست اول توقیف قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع کند.

ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»

ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.

منع نقل و انتقال مال

نکته1: مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، «هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.» بنابراین، هیچ معامله ای نسبت به مالی که توقیف شده تأثیر ندارد و قانونگذار انتقال آن را بی اثر می داند.

نکته2: رویه قضایی (اکثر دادگاهها) انتقال مال در رهن یا توقیف شده را تحت عنوان انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، جرم قلمداد نمی کنند؛ خریدار چنین املاکی، ناچار است دعوای ابطال (اعلام بطلان) قرارداد (مبایعه نامه) و استرداد ثمن (پول) را از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی پیگیری کند که در موارد بسیاری، دسترسی به فروشنده ندارد یا فروشنده بعد از محکومیت، مدعی اعسار می گردد. دادگاهها در پذیرش اعسار چنین محکومانی، با توجه به ماده 7 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب 1394، می بایست سختگیری بیشتری نشان دهند و اعسار را به راحتی نپذیرند؛ امری که متأسفانه، سلیقه ای است و کمتر رعایت می شود. (رجوع شود به مهمترین نکته ها در دعوی اعسار)

 

درخواست تبدیل مال توقیف شده

اگر مالی از محکوم علیه توقیف شود، قانونگذار اجازه داده که هر یک از طرفین درخواست تبدیل مال توقیف شده را داشته باشند.

الف) شرایط درخواست محکوم علیه برای تبدیل مال توقیف شده

۱-  فقط برای یک بار می توانند درخواست و مطرح کند.

۲- لازم است طرح درخواست قبل از شروع عملیات فروش باشد؛ عملیات فروش، از زمان آگهی مزایده شروع شده تلقی می شود.

۳-  مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش کمتر از مال توقیف شده نباشد؛ مثلاً فروش سکه طلا راحت تر از فروش خودرو است؛ البته در هر صورت، تشخیص این موارد به عهده قاضی است.

ب) شرایط درخواست محکوم له برای تبدیل مال توقیف شده

۱- فقط برای یکبار می تواند این درخواست را مطرح کند.

۲-  طرح این درخواست باید قبل از شروع عملیات فروش باشد.

نکته: آنچه به عنوان شرط سوم در بالا گفته شد، در اینجا وجود ندارد؛ مثلاً اگر محکومٌ له درخواست کند سکه های محکومٌ علیه را آزاد و زمین او را توقیف کنید، پذیرفته می شود.

ماده ۵۳ قانون اجرای احکام مدنی: «هرگاه مالی از محکوم علیه در قبال خواسته یا محکومٌ به توقیف شده باشد، محکوم علیه می تواند یکبار تا قبل از شروع به عملیات راجع به فروش، درخواست تبدیل مالی را که توقیف شده است به مال دیگری بنماید مشروط بر اینکه مالی که پیشنهاد می شود از حیث قیمت و سهولت فروش، از مالی که قبلاً توقیف شده است کمتر نباشد. محکومٌ له نیز می تواند یک بار تا قبل از شروع عملیات راجع به فروش، درخواست تبدیل مال توقیف شده را بنماید. در صورتی که محکوم علیه یا محکومٌ له به تصمیم قسمت اجرا معترض باشند می‌توانند به دادگاه صادرکننده اجراییه مراجعه نمایند. تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است.»

اگر موضوع دعوا عین معین باشد و همان عین معین توقیف شده باشد، برای تبدیل توسط محکوم علیه، رضایت محکومٌ له هم لازم است.

ماده ۱۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی: «خوانده… همچنین می‌تواند درخواست تبدیل مالی را که توقیف شده است به مال دیگر بنماید، مشروط بر این که مال پیشنهاد شده از نظر قیمت و سهولت فروش، از مالی که قبلاً توقیف شده است کمتر نباشد. در مواردی که عین خواسته توقیف شده باشد تبدیل مال منوط به رضایت خواهان است.»

تاثیر ورشکستگی بدهکار یا خوانده یا محکوم علیه بر توقیف مال

سوال: اگر طلبکار، مال یا اموالی از بدهکار را توقیف کند و بدهکار (محکوم علیه) متعاقباً (مثلا بعد از ۴ ماه) ورشکسته شود، آیا در مورد این مالی که توقیف کرده حق اولویت دارد یا خیر؟

جواب: خیر، چنین طلبکاری نسبت به سایر طلبکاران اولویتی ندارد مگر اینکه مال توقیف شده، عین معین باشد، که در این صورت، بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد. (رجوع شود به ماده ۱۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی و، همچنین، رای وحدت رویه شماره ۳۲۷۱ مورخ  ۱۳۳۹/۱۰/۱۹هیئت عمومی دیوان عالی کشور)

* تاثیر حکم ورشکستگی تاجر نسبت به حکم در حال اجرا

سوال: چنانچه حکمی علیه تاجری مبنی بر محکومیت وی به پرداخت دین، صادر و عملیات اجرایی نسبت به آن آغاز شده باشد،پس از آن و در حین اجرای حکم سابق، حکم ورشکستگی تاجر مذکور صادر گردد، وضعیت اجرای رای چگونه خواهد بود؟

جواب: چنانچه بعد از تاریخ توقف، حکمی علیه تاجر ورشکسته صادر و اجرا شود، عملیات اجرایی متوقف می شود؛ بنابراین تاثیری در اجرای آرایی که قبل از صدور حکم ورشکستگی صادر شده است ندارد (رجوع شود به رای وحدت رویه شماره ۵۶۱ مورخ ۱۳۷۰/۳/۲۸ هیئت عمومی دیوان عالی کشور)

برخی اساتید حقوق تجارت، ملاک ممنوعیت اجرا را «صدور اجراییه» بعد از تاریخ توقف اعلام داشته‌اند (دکتر ربیعا اسکینی)

نکته: گرچه شاید با توجه به ماده ۳۳ قانون اجرای احکام مدنی، گفته شود: با صدور حکم ورشکستگی تاجر، حتی در حین اجرای حکم مدنی، اجرای حکم بایستی متوقف شده و پرونده اجرایی در اختیار اداره تصفیه یا مدیر تصفیه قرار گیرد؛ اما با توجه به اینکه قانون اجرای احکام مدنی، مصوب  سال ۱۳۵۶ می باشد و رأی وحدت رویه شماره ۵۶۱ در سال ۱۳۷۰ صادر گردیده است، لذا باید گفت که خاص لاحق، ناسخ (یا مخصص) عام سابق می باشد.

قسمتهایی از این نوشتار، از کتاب آیین دادرسی مدنی و اجرای احکام مدنی دکتر موحدیان اتخاذ شده است.

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

 

 

مطلب پیشنهادی

نکته های حقوقی مهم در خصوص شارژ ساختمان

نکته های حقوقی مهم در خصوص شارژ ساختمان نحوه ی مطالبه ی شارژ ساختمان از …